FAQ

Sont concernés les bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires du secteur public et du secteur privé, qui sont en service à la date de publication de la loi ELAN du 23 novembre 2018, dans les configurations suivantes :
• Bâtiment d’une surface supérieur ou égale à 1 000 m2 exclusivement alloué à un usage tertiaire
• Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires et dont le cumul des surfaces est supérieur ou égal à 1000 m2
• Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m2.

Précision sur la notion de site
Cette disposition est prévue lorsque plusieurs bâtiments à usage tertiaire sur une même unité foncière partagent pour un type d’énergie le même point de livraison.
A titre d’exemple, cela peut-être le cas des établissements d’enseignement, les établissements de santé, des sites tertiaires ou industriels qui ont plusieurs bâtiments qui hébergent des activités tertiaires et qui peuvent partager des équipements communs (exemple chaufferie) ou le même point de livraison électrique.

L’évolution des surfaces assujetties au cours du temps
Il convient de rappeler que lorsque des activités tertiaires initialement hébergées dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments soumis à l’obligation cessent, les propriétaires et les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires demeurent soumis aux obligations même si la surface cumulée des activités tertiaires hébergées devient inférieure à 1000 m2. Il en est de même pour toute activité tertiaire nouvelle qui serait hébergée dans le bâtiment, la partie de bâtiment ou l’ensemble de bâtiment.
Pour résumer : un assujetti demeure assujetti tant que son activité tertiaire perdure et toute nouvelle activité tertiaire devient assujettie.

Les exemptions limitées
Ne sont pas concernés :
• Les constructions provisoires ayant fait l’objet d’un permis de construire à titre précaire ;
• Les lieux de cultes ;
• Les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dans lesquels est exercée une activité opérationnelle à des fins de défense, de sécurité civile ou de sûreté intérieur du territoire.

Les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergies concernent autant les propriétaires que les preneurs à bail des bâtiments assujettis.
Point de vigilance : un bâtiment, des parties de bâtiment ou un ensemble de bâtiments non assujettis peuvent le devenir au cours du temps.
Les bâtiments existants à la date de publication de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, qui n’hébergent aucune activité tertiaire à cette date peuvent potentiellement être concerné par le dispositif dès lors que la réaffectation de tout ou partie des locaux à des activités tertiaires leur fait dépasser le seuil d’assujettissement dans les cas prévus au II de l’article R131-38 du code de la construction et de l’habitation.
La spécificité des sociétés dont le siège est à l’étranger.
Dans un cadre général, les bâtiments situés sur le territoire français appartenant à des sociétés basées à l’étranger ne bénéficient pas d’un régime spécifique à l’exception du cas de l’extraterritorialité. A ce titre, les personnes morales de sociétés basées à l’étranger avec des bâtiments situés sur le territoire français qui sont assujettis à ce dispositif doivent respecter leurs obligations.

De la même manière qu’un site classique. Il faudra cependant si nécessaire rédiger un dossier technique de modulation avec un avis circonstancié d’un architecte des bâtiments de France pour être exempté d’éventuelles actions de performance touchant par exemple à l’aspect du site.

Non. Ce sont cependant de bons outils pour structurer et valoriser sa démarche.

Il est difficile de répondre sans connaître la définition du site de maintenance en question, pour le considérer comme tertiaire ou industriel. Si il y a transformation de matière première (usine), le site n’est pas contraint. Si il s’agit d’un atelier (comme un garage), le site est contraint.

A partir du 1er mars 2012, la surface de plancher remplace les notions de SHON et SHOB dans les demandes de permis de construire et les déclarations préalables.
La Surface Utile Brute est égale à la Surface Hors OEuvre Nette (SHON) moins les éléments structuraux, les locaux techniques hors combles et sous-sols et les parties communes non exclusivement réservées à l’usage d’un locataire ou d’un copropriétaire. La surface utile brute (SUB) a une définition conventionnelle non contestée et est assimilée dans le cas des locations à une surface utile brute locative (SUBL). Cette surface est proche de la surface de plancher et constitue donc une référence satisfaisante.
Dans la mesure où la Surface de plancher (SDP) serait connue par la suite, l’assujetti pourra modifier l’information correspondante. Cette précision vaut également pour tout changement de surface exploitée (réduction ou augmentation).

La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1. Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur.
2. Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs.
3. Des surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.
4. Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manoeuvres.
5. Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial.
6. Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation, y compris les locaux de stockage des déchets.
7. Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune.
8. D’une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures.

Tout locataire occupant un local d’activité tertiaire dans un bâtiment, exclusivement tertiaire ou à usage mixte, dont la surface de plancher cumulée de l’ensemble des activités tertiaires est supérieure ou égale à 1000 m2, est également assujetti quelle que soit la surface qu’il loue. Il doit mettre en oeuvre des actions d’amélioration de l’efficacité énergétique pour atteindre l’un des deux objectifs prévus (objectif exprimé en valeur relative ou objectif exprimé en valeur relative) pour le local dont il a l’exploitation.
Le propriétaire est également assujetti au regard de la performance énergétique du bâtiment ou du local qu’il loue et des équipements dont il assure l’exploitation.
Dans ce contexte, les copropriétés ainsi que les associations de copropriétés peuvent potentiellement être concernées.

Les (co)propriétaires de locaux d’activités tertiaires au sein d’un bâtiment, de parties de bâtiments, ou ensemble de bâtiments sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m2 sont assujettis.

La performance énergétique du bâtiment, les équipements techniques et les dispositifs de gestion et de contrôle de ces équipements dont l’exploitation incombe à la copropriété, participent à l’atteinte des objectifs. A ce titre, le Syndicat de copropriété est concerné par ce dispositif. Il convient donc que ce sujet soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Parfois, dans le cas de multiples copropriétés, certains équipements sont partagés entre les différentes copropriétés (parc de stationnement, chaufferie, etc…) et des associations de copropriétés (ASL, AFUL) peuvent également être concernées.

D’un point de vue opérationnel :
• Le Syndic (mandataire du syndicat des copropriétaires) pourra renseigner sur la plateforme OPERAT les données bâtimentaires (adresse, référence de chacun des points de livraison des réseaux de distribution d’énergie, etc…). En ce qui concerne la transmission des données de consommation d’énergie des communs ou des équipements énergétiques partagés, plusieurs solutions sont envisageables.
• Chaque propriétaire occupant et/ou preneur à bail de locaux tertiaires déclare sur la plateforme OPERAT, la structure juridique exploitant le local tertiaire (lot) ainsi que les consommations énergétiques correspondantes.

L’établissement d’un dossier technique comprenant des études énergétiques n’est pas obligatoire dans le cadre de cette réglementation. Seuls les assujettis qui souhaiteraient moduler leurs objectifs en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou encore en raison des coûts manifestement disproportionnés des actions nécessaires par rapport aux avantages attendus, doivent réaliser un dossier technique.

D’un point de vue opérationnel, un Maître d’Ouvrage (propriétaire ou copropriété) pourra s’appuyer sur le « Guide d’accompagnement » et sur les fiches retours d’expériences qui seront mises en ligne au fur et à mesure de leur production pour établir un projet de plan d’actions.

• Identifier ce qui peut être réalisé sur chacun des leviers d’actions :
o La performance énergétique de bâtiments.
o L’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements.
o Les modalités d’exploitation des équipements.
o L’adaptation des locaux à un usage économe en énergie.
o Le comportement des occupants.

• Identifier le rôle de chacun entre propriétaire et locataire sur chacune de ces actions et fixer des échéances prévisionnelles de réalisation (en fonction des opportunités opérationnelles).

• Faire un point sur les contrats d’exploitation des équipements.

• Procéder éventuellement à un diagnostic (situation de référence) et évaluer les éventuelles contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.

• Procéder le cas échéant à une étude énergétique (simulation thermique dynamique).
Ces éléments pourront être utilisés pour élaborer un dossier technique de modulation des objectifs (Cf. articles 6 à 11 de l’arrêté du 10 avril 2020).

Il est de toute façon nécessaire de clarifier le cadre de répartition des actions entre propriétaire et locataire. Dans le cas de copropriété, le Syndic a un devoir de conseil et doit, à ce titre, proposer de traiter ces sujets en assemblée générale.

S’agissant d’une copropriété tertiaire sur une même unité foncière ou un même site, tout ou partie des bâtiments partage probablement en commun un point de livraison d’un réseau de distribution d’énergie ou un équipement commun. Dans ce contexte, l’ensemble des bâtiments de la copropriété tertiaire, quelle que soit la surface de chacun de ces bâtiments, est concerné. Par voie de conséquence, l’ensemble des copropriétaires et des preneurs à bail de cette copropriété sont assujettis.

Les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale s’appliquera aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire, à savoir là où sont exercées (ou hébergées) des activités de services marchands (secteur privé) ou non marchands (secteur publique…et associations à but non lucratif).
Ainsi, dans le cas d’un site industriel (automobile, manufacture de pneumatiques, métallurgique, de chimie, pharmaceutique, pétrolier, etc…), les bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments à usage tertiaire sont concernés par cette obligation, dès lors qu’ils répondent aux conditions de seuil en surface exprimées au II de l’article R131-38 (2° et/ou 3°). Sont notamment concernés les locaux de bureaux, de restauration, associatifs, de logistique, ou encore de sport, etc…

Les centres techniques municipaux (ateliers) relèvent du secteur tertiaire, tout comme les ateliers d’entretien chez les concessionnaires automobiles ou motos.
Ainsi, dès lors que le bâtiment, les parties de bâtiments ou l’ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un site hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m2, ceux-ci sont assujettis aux dispositions du décret tertiaire.
Ainsi, les surfaces d’ateliers et celles de bureaux d’un service technique municipal situés sur une même unité foncière sont à cumuler pour apprécier si elles dépassent le seuil de 1000m2.

L’assujettissement au décret tertiaire n’est pas lié à la notion de bâtiment chauffé ou non mais à l’activité tertiaire qui y est hébergée.
Si certains de ces locaux ne sont pas chauffés, leur utilisation ou leur exploitation conduit à d’autres consommations énergétiques (éclairage, refroidissement, automate de manutention, etc…) telles que dans la logistique, les data- centers ou encore les patinoires, par exemple.
Les bâtiments non chauffés sont donc assujettis.

Ne sont pas comptabilisés dans les surfaces de plancher qui permettent d’apprécier l’assujettissement, notamment les surfaces suivantes :
• Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris des rampes d’accès et les aires de manoeuvre.
• Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets (Cf. 6° de l’article R111-22 du CU).
Et accessoirement :
• Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre (Cf. 3° de l’article R111-22 du CU).
• Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (Cf. 5° de l’article R111-22 du CU).
Si ces surfaces ne sont pas prises en compte pour apprécier l’assujettissement aux dispositions du décret tertiaire, dès lors que le bâtiment ou l’ensemble de bâtiments est assujetti, les surfaces des zones de stationnement des véhicules motorisés ou non et des locaux techniques sont prises en considération au niveau des consommations énergétiques.
Pour les parties de bâtiments à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires assujetties, les consommations énergétiques des zones de stationnement sont prises en considération dès lors qu’il existe une répartition des dépenses au tantième sur les lots concernés, tout comme celle des locaux techniques qui relève des communs.

Non, il s’agit là d’une consommation liée à l’activité du site et non d’une consommation liée à un verdissement de ses déplacements.

De manière générale les locaux tertiaires non exploités doivent être pris en considération dans l’appréciation du seuil d’assujettissement, notamment au regard des dispositions fiscales qui les concernent et par ailleurs au regard de la crise du logement en France.
Cependant cette question concerne les deux grands cas de figure suivants :
1. Les locaux tertiaires non exploités parce qu’ils font l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation de longues durées ;
2. Les locaux tertiaires non exploités sur une longue période (hors contexte de travaux de rénovation) : locaux vacants ou locaux désaffectés.

Le cas des locaux tertiaires faisant l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation
Ce cas est explicitement pris en considération dans les dispositions réglementaires qui précise :
« En cas, d’inoccupation partielle des bâtiments, partie de bâtiments ou ensemble de bâtiments assujettis il est permis de reconstituer la consommation énergétique de référence par l’application des ratios de consommation d’énergie finale, exprimés en kWh/m2, des parties exploitées aux parties non exploitées.
Les éléments explicatifs de reconstitution d’une consommation énergétique de référence sont renseignés ou importés sur la plateforme numérique de recueil et de suivi. »
Le cas des locaux tertiaires vacants
Les propriétaires des locaux tertiaires vacants devront remonter chaque année les consommations énergétiques de ces locaux. En toute rigueur, les consommations énergétiques de ces locaux seront extrêmement faibles (hors gel). Toutefois la remontée des consommations énergétiques de ces locaux tertiaires non exploités pourrait, le cas échéant, permettre de révéler des anomalies ou des dysfonctionnements tels que des consommations de chauffage superflues ou des consommations d’électricité (éclairage) totalement inutiles.

Les propriétaires de ces locaux devront s’enquérir des consommations d’énergie des derniersoccupants pour renseigner la plateforme OPERAT :
A. D’une part pour renseigner la plateforme OPERAT sur la consommation énergétique de référence nécessaire à la définition de l’objectif exprimé en valeur relative
B. D’autre part pour la transmission des informations relatives à l’évaluation du respect de l’obligation en cas de vente ou en cas de location
Les propriétaires pourront soit se rapprocher des derniers occupants pour obtenir ces informations soit se rapprocher des gestionnaires de réseaux de distribution (Enedis, GRDF, etc…) en leur demandant la dernière année de consommation énergétique pour chacun des compteurs dont ils détiennent la référence.

Le cas des locaux désaffectés
Dans le cas où ces locaux désaffectés ne concernent des parties de bâtiments à usage mixte ou des parties de bâtiments à usage totalement tertiaire qui sont en exploitation pour le reste des surfaces, il convient de suivre les indications susvisées (Cf. locaux tertiaires vacants).
Dans la mesure où il s’agit de bâtiment totalement désaffecté, à savoir qu’il n’existe plus d’abonnement pour l’ensemble des compteurs (électricité, gaz, réseau de chaleur ou de froid, eau) depuis 2010, il pourra être considéré que ce bâtiment est hors périmètre. Dès lors, par la suite soit le bâtiment fait l’objet d’une déconstruction, soit il fait l’objet d’une réaffectation. Dans ce dernier cas, si le bâtiment revient dans le périmètre d’assujettissement du décret tertiaire, la consommation énergétique de référence correspondra à la première année pleine d’exploitation.
Pour les bâtiments tertiaires désaffectés depuis de nombreuses années mais qui faisaient l’objet d’une exploitation au moins sur une année au début de la décennie 2010-2020, et dont il est prévu de les remettre en exploitation, il convient de suivre les dispositions relatives aux locaux tertiaires vacants.

Seuls, les EHPAD peuvent être concernés par le dispositif « Eco Energie Tertiaire », sous réserve que la surface de plancher du bâtiment ou des bâtiments est supérieure ou égale à 1000 m2.
En effet, les EHPAD s’adressent aux personnes âgées dépendantes, c’est à dire à ceux qui souffrent d’une perte d’autonomie (causée par un handicap physique ou mental, par une maladie ou simplement par l’âge) qui les empêche de rester à domicile. Dans ces établissements, il y a la présence d’une équipe médicale et paramédicale (Santé – Médico-social).
Lorsque l’on parle de « maison de retraite médicalisée », il s’agit en fait aujourd’hui d’un « EHPAD ». Par contre, les EHPA qui accueillent des personnes âgées ayant besoin d’un accompagnement ou simplement d’une présence, sans pour autant qu’il s’agisse de personnels soignants, ne sont pas concernés par le dispositif « Eco Energie Tertiaire » pour la partie hébergement. La notion d’EHPA aujourd’hui englobe notamment les Foyers Logements. Ces établissements relèvent de la catégorie « logement » pour la partie hébergement et ne sont donc pas dans le secteur tertiaire.
Seuls les services associés qui peuvent exister dans ces bâtiments (restauration, salle de sport,blanchisserie, ou autres services commerciaux) peuvent potentiellement être assujetties au dispositif « Eco Energie Tertiaire » dès lors que la surface cumulée de ces activités tertiaires est supérieure ou égale à 1000 m2.

Les résidences universitaires ou les résidences étudiantes ne sont pas concernées par le dispositif « Eco Energie Tertiaire » pour leurs parties hébergements : elles relèvent de la catégorie « logement » pour la partie hébergement et ne sont donc pas dans le secteur tertiaire.
Seuls les services associés qui peuvent exister dans ces bâtiments (restauration, salle de sport, blanchisserie, ou autres services commerciaux) peuvent potentiellement être assujettis au dispositif « Eco Energie Tertiaire » dès lors que la surface cumulée de ces activités tertiaires est supérieure ou égale à 1000 m2.

Dans un cadre général, toutes les consommations doivent être prises en compte, y compris celles des process tertiaires. En ce qui concerne les laboratoires de R&D, si ces derniers sont situés sur un site industriel, ils relèvent de la recherche et du développement industriel et ne sont donc pas concernés par le dispositif. Dès lors, si ces derniers sont intégrés dans un bâtiment à usage principalement tertiaire, il conviendra d’isoler la consommation énergétique des process énergivores par un sous-comptage pour les déduire des autres consommations énergétiques du bâtiment tertiaire.

Pour ce qui est de considérer qu’il n’y a pas d’amélioration de la performance énergétique (APE) envisageable sur les équipements de R&D, le sous-comptage aura la vertu de bien identifier les consommations énergétiques de ces équipements et éventuellement d’analyser leur courbe de fonctionnement (voire les raccorder à des systèmes d’automatisation et de contrôle). D’autres pistes d’APE peuvent être recherchées en prenant en compte l’aspect consommation d’énergie dans la politique d’achat des futurs matériels et leur potentialité à améliorer leur capacité (upgrader).

Les laboratoires d’analyse mécanique et d’essais interviennent en général dans le cadre d’un process de développement industriel, ils peuvent, en ce sens, se rapprocher des laboratoires de R&D (essais moteurs, essais de résistance mécanique ou de comportement au feu pour qualifier des matériaux ou matériels, etc..) et ne sont donc pas concernés par le dispositif. Dans ce contexte, tout comme pour les laboratoires de R&D, il convient d’isoler les consommations d’énergie liés à ces équipements d’analyse mécanique ou d’essais pour les déduire des autres consommations d’énergies liés aux usages tertiaires (bureaux, etc…).
Le sous comptage aura la vertu de bien identifier les consommations énergétiques de ces équipements et éventuellement d’analyser leur courbe de fonctionnement (voire les raccorder à des systèmes d’automatisation et de contrôle). D’autres pistes d’APE peuvent être recherchées en prenant en compte l’aspect consommation d’énergie dans la politique d’achat des futurs matériels et leur potentialité à améliorer leur capacité (upgrader). Par contre l’activité de contrôle technique automobile est bien concernée par le dispositif « Eco Energie Tertiaire ».

Oui, tout patrimoine (ou partie de patrimoine) immobilier tertiaire, dès lors qu’il répond aux conditions d’assujettissement, est soumis aux obligations de reporting de ses consommations d’énergie.

En ce qui concerne la potentialité de vente, il convient de rappeler qu’une disposition d’évaluation du respect des obligations en cas de vente ou de location est prévue et annexée à titre d’information à l’acte de transaction immobilière. Cette évaluation est réalisée sur la base de la dernière attestation numérique annuelle. Cette information pourra utilement être complétée dans le cadre d’un plan d’action précisant la répartition des actions entre propriétaire et preneur à bail.

En cas de changement d’activité, il existe deux possibilités :

• S’il s’agit d’une nouvelle activité tertiaire, cette nouvelle activité demeure assujettie au dispositif et les nouveaux objectifs sont déterminés suivant les dispositions prévues.
• Dans le cas où une activité tertiaire au sein d’un bâtiment, une partie de bâtiment ou d’ensemble de bâtiment cesse, et qu’il y a un changement de destination, le ou les locaux concernés ne sont plus assujettis aux obligations puisqu’il n’y a plus d’activités tertiaires.

Cependant, la consommation énergétique de référence est conservée sur la plateforme numérique jusqu’à la reprise éventuelle d’une activité tertiaire.