Foire aux questions Décret tertiaire

Le niveau de consommation exprimé en valeur relative est déterminé à partir de la consommation énergétique de référence noté Créf, suivant les dispositions prévues à l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020.

Cette consommation de référence est laissée au libre choix de l’assujetti (Voir FAQ – DC5 – Consommation de référence – Année de référence) et elle ne peut être antérieure à 2010.

En théorie, selon la réglementation, les factures d’électricité, de gaz et d’eau doivent être conservées pendant 5 ans.

Conformément aux dispositions prévues à l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020, le niveau de consommation d’énergie finale exprimé en valeur relative par rapport à la consommation énergétique de référence, est exprimé en kWh/an/m2 d’énergie finale et noté Crelat.

Il s’établit respectivement pour chacune des échéances décennales de la façon suivante :
• Pour l’échéance 2030 Crelat 2030 = (1 – 0,4) x Créf
• Pour l’échéance 2040 Crelat 2040 = (1 – 0,5) x Créf
• Pour l’échéance 2050 Crelat 2050 = (1 – 0,6) x Créf

En cas de changement de nature d’une activité tertiaire dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments assujettis le niveau de consommation de référence initial est conservé. Les objectifs à prendre en considération sont adaptés à la nouvelle typologie d’activité suivant les dispositions prévues à l’article R131-39-1 du code de la construction et de l’habitation.

Pour comprendre  les évolutions des consommations énergétiques au cours du temps, il est conseillé  (ce n’est pas obligatoire) de caractériser les indicateurs d’intensité d’usage de la consommation énergétique de référence notamment lorsque l’assujetti s’oriente vers l’objectif exprimé en valeur relative et qu’il y a des évolutions du volume d’activité (voir MO2 – Modulation des objectifs en fonction du volume d’activité).).

C’est pour cette raison qu’à ce jour il est possible de s’appuyer sur la modulation de l’objectif pour contrainte technique mais dont le cadre peut se révéler assez lourd. En effet le cadre général consiste à réaliser un dossier technique, et le processus de modulation des objectifs consiste à justifier la modulation de l’objectif en valeur absolue Cabs (valeur cible commune à chaque catégorie d’activité) puis de procéder à la modulation de l’objectif en valeur relative Crelat proportionnellement à la modulation effectuée sur le Cabs (Cf. 3° de l’article 10).

Cependant, il conviendrait de distinguer les deux situations suivantes :

1. L’assujetti débute son activité et n’a pas d’autre possibilité que de s’appuyer sur sa première année pleine d’exploitation** (Cf. 2ème alinéa de l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020) – Cas juridique avéré : début d’une exploitation concomitante à l’assujettissement.
2. L’assujetti menait une activité tertiaire depuis plusieurs années mais il n’était pas concerné jusqu’alors par le seuil d’assujettissement – Contexte d’une exploitation antérieure à l’assujettissement.

** Pour le cas 1, il convient de rappeler qu’il s’agit de primo-assujetti. Ainsi, s’il existait une activité tertiaire assujettie précédemment à cette nouvelle exploitation, la consommation de référence prise en considération correspond à celle du primo-assujetti (Cf. 1° de l’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation).

D’un point de vue juridique, il est difficile de faire un distinguo d’assujettissement entre les deux configurations d’assujettis et de fixer des règles différenciées.

En ce qui concerne le second cas, il est suggéré de :

• Rentrer dans le dispositif dès que possible en tant que volontaire et en déclarant sur la plateforme OPERAT (Voir A1 et Conseil – DC7 et précisément Q4), ce qui permet de bénéficier de la notation Éco Énergie Tertiaire ;

• Ou d’appliquer les principes du dispositif Éco Énergie Tertiaire, sans déclarer sur la plateforme OPERAT, ce qui permet de réduire les charges d’exploitation ;

Quelle démarche entreprendre ? 

Il convient d’analyser la situation en suivant le logigramme ci-après :  

Dans le dossier de modulation pour contraintes techniques, une argumentation pourra être apportée sur le délai de mise en œuvre des actions qui peut être particulièrement contraignant.

Néanmoins, un contrôle de cohérence sera effectué sur la plateforme OPERAT afin de vérifier que l’objectif en valeur relative Crelat n’est pas inférieur à l’application d’une régression linéaire en fonction du nombre d’années « disponibles », à savoir : 

• Entrée dans le dispositif en 2021 Crelat > -36 %

• Entrée dans le dispositif en 2022 Crelat > -32 %

• Entrée dans le dispositif en 2023 Crelat > -28 %

• Entrée dans le dispositif en 2024 Crelat > -24%

• Entrée dans le dispositif en 2025 Crelat > -20 %

• Entrée dans le dispositif en 2026 Crelat > -16%

• Entrée dans le dispositif en 2027 Crelat > -12 %

• Entrée dans le dispositif en 2028 Crelat > -8 %

• Entrée dans le dispositif en 2029 Crelat > -4 %

A titre d’exemple, sur la base d’une hypothèse d’entrée dans l’assujettissement en 2025 :

• Cas 1 – Exploitant peu rigoureux : celui-ci pourra atteindre facilement l’objectif Crelat en menant des actions d’exploitation rigoureuse et en intégrant de la gestion active.

• Cas 2 – Exploitant rigoureux : Il va aménager de façon raisonnée et mettre en place des équipements de procces performant. Il pourra atteindre l’objectif en valeur absolue Cabs s’il est dans un bâtiment présentant une bonne performance énergétique.

Si l’exploitant de l’activité tertiaire se trouve dans un bâtiment de faible performance énergétique, cela pourra se révéler plus délicat.

• Cas 2a : Cabs > Crelat (-20%) : L’assujetti s’oriente vers le Cabs et il n’aura d’autre alternative que de travailler sur l’enveloppe et les systèmes techniques bâtimentaires (Cf. relation avec le propriétaire). Néanmoins, il pourra difficilement atteindre Cabs car il a une gestion rigoureuse et des équipements de process performants. La solution sera la modulation pour contrainte technique (délai) et peut-être disproportion économique.

• Cas 2b : Crelat (-20%) > Cabs : L’assujetti s’oriente vers le Crelat et, de la même manière que dans le cas 2a, il n’aura d’autre alternative que de travailler sur l’enveloppe et les systèmes techniques bâtimentaires…donc même démarche à ceci près qu’il devra établir un dossier de modulation pour s’orienter vers un Cabs modulé avec un propriétaire qui s’engage dans la démarche. Si le propriétaire ne s’engage pas dans la démarche l’assujetti ne pourra pas atteindre l’objectif mais il aura tout mis en place de son côté et seule la responsabilité du propriétaire pourra être engagée (Cf. procédure de sanction visée à l’article R. 185-2).

Pour résumer, dans les cas d’école présentés ci-dessus, le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire peut se révéler plus contraignant pour les « bons élèves » s’ils intègrent un bâtiment peu performant, car ils devront se justifier même s’ils ont tous les éléments par devers eux. Il s’agit de cas d’école. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire a modifié les rapports de force sur le marché immobilier en prenant en considération la valeur verte des locaux. Les exploitants devront veiller à privilégier les bâtiments performants ou alors ils devront intégrer qu’ils auront certainement à justifier leurs résultats s’ils intègrent un bâtiment de moindre performance énergétique.

Comme cela est précisé au 2° du I de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, l’objectif exprimé en en valeur absolue est fixé en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie« .

Le 2° de l’article R. 174-23 du code de la construction et de l’habitation précise que les niveaux de consommation exprimés en valeur absolue sont déterminés par un arrêté pour chacune des échéances 2030, 2040 et 2050.

Ainsi, les arrêtés définissant ces valeurs absolues sont pris au début de chaque décennies en prenant notamment en considération :

• la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie d’activités ;

• les évolutions rencontrées au niveau de chacune des catégories d’activités concernées ;

• les meilleures techniques disponibles (MTD) au début de chaque décennie.

Le niveau de consommation d’énergie exprimé en valeur absolue, noté Cabs, est déterminé pour chaque catégorie d’activité à partir des valeurs qui seront indiquées dans les arrêtés modificatif dit Arrêté « Valeurs absolues I » et « Valeurs absolues II » qui viendront compléter les dispositions prévues à l’article 4 de l’arrêté du 10 avril 2020. Comme cela est indiqué au dernier alinéa de l’article 4, « Dans le cas où plusieurs typologies d’activités sont hébergées au sein d’une même entité fonctionnelle, le niveau de consommation d’énergie finale constituant l’objectif visé au 2° du I de l’article R. 174-23 du code de la construction et de l’habitation, est établi au prorata surfacique des niveaux des différents types d’activités qui sont exercés au sein de cette entité fonctionnelle. »

Les niveaux de consommation exprimés en valeur absolue sont déterminés par un arrêté pour chacune des échéances 2030, 2040 et 2050. Ces arrêtés prennent notamment en considération les meilleures techniques disponibles au début de chaque décennie.

Les composantes CVC et USE

L’objectif en valeur absolue Cabs est égale à la somme de deux composantes (de façon générale) :

• Une composante de consommation énergétique relative à l’ambiance thermique générale et à la ventilation des locaux, notée CVC définie pour chaque catégorie d’activité en fonction de la zone climatique et l’altitude ;

• Une composante de la consommation énergétique relative aux usages spécifiques énergétiques propres à l’activité ainsi qu’aux autres usages immobiliers tels que la production d’eau chaude sanitaire et d’éclairage, notée USE, définie pour une intensité d’usage étalon. Cette composante USE intègre, le cas échéant l’influence des modalités d’occupation des locaux sur la composante CVC.

Pour certaines catégories d’activités la valeur absolue ne comprend que la composante USE, il s’agit notamment de la logistique de froid, du stationnement.

Il n’est nullement demandé de mettre en place des sous-comptages pour déterminer les consommations qui relèvent des composantes CVC et USE. La composante USE permet la modulation des consommations énergétiques correspondantes afin de déterminer un objectif Cabs adapté à la configuration particulière de l’entité fonctionnelle considérée.

Néanmoins, les assujettis qui seront également concernés par le Décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020 relatif au système d’automatisation et de contrôle des bâtiments non résidentiels et à la régulation automatique de la chaleur, pourront recueillir des informations sur les consommations énergétiques des systèmes raccordés au système de gestion active.

La définition d’un niveau de consommation d’énergie exprimé en valeur absolue pour chaque catégorie d’activité tertiaire constitue « une première ». Dans ce contexte, il est prévu que les données de consommations d’énergie finale et le renseignement des indicateurs d’intensité d’usages recueillies sur la plateforme OPERAT pour les années 2020 à 2023 seront capitalisées et feront l’objet d’une analyse détaillée par typologie d’activité. Cette analyse fera l’objet d’une restitution sur la plateforme OPERAT (Cf. V de l’article 13 de l’arrêté du 10 avril 2020).

Il est par ailleurs prévu des modalités d’intégration de nouvelles activités tertiaires non recensées (Cf. article 15 de l’arrêté du 10 avril 2020).

L’utilisation de ces deux composantes

La composante CVC, relative à l’ambiance thermique général, permet notamment de prendre en considération l’influence de la zone climatique et de l’altitude sur les consommations énergétiques relatives au chauffage et au refroidissement des locaux. L’ajustement des consommations de chauffage et de refroidissement des locaux en fonction des variations climatiques pourra s’appuyer sur la déclinaison de la valeur CVC par zone climatique et l’altitude lorsque ces consommations n’auront pas fait l’objet de sous comptage (modification qui seront apportées à l’article 5 de l’arrêté).

La composante USE relative aux usages énergétiques propres à l’activité s’appuie sur des indicateurs d’intensité d’usage temporels et surfaciques qui permettent la modulation de l’objectif exprimé en valeur absolue en fonction du volume d’activité (Cf. article 10 de l’arrêté – Voir O2-Q2). La modulation de l’objectif exprimé en valeur absolue en fonction du volume, conduit automatiquement à la modulation de l’objectif exprimé en valeur relative.

Exemple sur la catégorie bureaux

A titre d’exemple, sur la base d’un exemple en Gironde (catégorie « Bureaux – Services Publics »)

La Gironde est en zones géographique H2c – altitude < 400 m. Selon les dispositions prévues en Annexe II de l’arrêté du 10 avril 2020 modifié par l’arrêté du 24 novembre 2020, les valeurs absolues « étalons » sont donc respectivement :

• Bureaux Standards (cloisonnés – attribués) de 106 kWh/m²/an avec 56 kWh/m²/an pour la composante CVC et 50 kWh/m²/an pour la composante USE sur la base des indicateurs étalons suivants :

– Densité temporelle étalon (Nbr heures ouvrées) :  3120 h

– Surface poste (SUB) étalon : 18 m²

– Taux d’occupation étalon : 70 %

• Open Space (non cloisonné – attribué) de 116 kWh/m²/an avec 56 kWh/m²/an pour la composante CVC et 60 kWh/m²/an pour la composante USE sur la base des indicateurs étalons suivants :

– Densité temporelle étalon (Nbr heures ouvrées) :  3120 h

– Surface poste (SUB) étalon : 15 m²

– Taux d’occupation étalon : 70 %

• Flex Office (non cloisonné – non attribué) de 126 kWh/m²/an avec 56 kWh/m²/an pour la composante CVC et 70 kWh/m²/an pour la composante USE sur la base des indicateurs étalons suivants :

– Densité temporelle étalon (Nbr heures ouvrées) :  3120 h

– Surface poste (SUB) étalon : 15 m²

– Taux d’occupation étalon : 85 %

Selon la situation réelle de chaque entité fonctionnelle assujettie, les objectifs exprimés en valeur absolue peuvent être modulés sur la base des indicateurs d’intensité d’usage propres à chacune de ces entités fonctionnelles, à savoir :

• les nombres d’heures ouvrées ;

• la surface plancher /poste de travail (SUB);

• le taux d’occupation.

Les indicateurs d’intensité d’usage permettent de refléter l’impact des modalités d’occupation des locaux sur les consommations d’énergie. Ainsi l’objectif exprimé en valeur absolue peut évoluer de façon significative notamment s’il y a une densification : les consommations d »usage spécifique (process) augmentent.

Une fois que l’objectif en valeur absolue est modulé, l’objectif en valeur relative est également modulé suivant les dispositions prévues au 3° du I de l’article 10 de l’arrêté du 10 avril 2020.

Les indicateurs d’intensité d’usage permettent de qualifier la consommation énergétique relative aux usages spécifiques énergétiques (composante USE – Voir O2-Q1) propres à l’activité concerné sur la base d’indicateurs étalons.

Un objectif adapté à la configuration de chaque entité fonctionnelle assujettie

Ces indicateurs peuvent être modifiés sur la plateforme OPERAT afin de refléter la configuration dans laquelle se trouve l’entité fonctionnelle assujettie. La segmentation en sous-catégories suffisamment détaillée et ces indicateurs d’intensité d’usage permettent ainsi de fixer un objectif en valeur absolue adapté à la configuration spécifique de chaque entité fonctionnelle assujettie.

Une modulation des objectifs en fonction du volume d’activité

Ces indicateurs d’intensité d’usage permettent ainsi de moduler les objectifs tout au long du dispositif en fonction du volume d’activité, afin de refléter l’impact de l’évolution du volume d’activité sur les consommations énergétiques. Dans ce contexte, il convient donc de procéder à leur renseignement lorsqu’il y a des évolutions, tant à la hausse qu’à la baisse.

Deux typologies d’indicateurs d’intensité d’usage

Il existe deux typologies d’indicateurs :

• Les indicateurs d’intensité temporels qui reflètent la(les) durée(s) d’occupation des locaux ;

• Les indicateurs d’intensité surfacique qui reflètent l’impact de la densification de l’activité et des usages spécifiques (process) utilisés.

A titre d’exemple, le taux d’occupation, dans le secteur d’activité de « bureaux » est tout simplement le rapport entre le nombre de postes occupés et le nombre total de postes (mais ramené sur l’année en termes « présentiel ».

Dans le secteur de l’hôtellerie, il s’agira du rapport entre le nombre de chambres occupées (en hôtellerie) et le nombre total de chambres.

Dans le secteur de l’enseignement il s’agira de l’effectif de l’année n par rapport à l’effectif théorique maximum.

Dans le secteur pénitentiaire il s’agira du nombre de détenus pour l’année par rapport à la capacité théorique maximale.

De façon générale, Taux d’occupation = Occupation / Capacité

Les modalités de calcul du taux d’occupation

Le taux d’occupation peut être calculé par jour ou sur une période plus longue. Dans ce deuxième cas, il faut multiplier la capacité construite par le nombre de jours de la période prise en considération. Lorsque le taux d’occupation est pris en considération sur plusieurs mois, c’est le cas pour Eco Energie Tertiaire, il faut prendre le nombre jours exacts par mois pour avoir un indicateur correct : il conviendra donc de mettre en cohérence le taux avec l’indicateur d’intensité temporel (prise en considération des périodes de non exploitation : congés, s’il y a une période de fermeture).

A titre d’exemples :

• Pour un hôtel de 80 chambres, le taux d’occupation au mois de juillet s’il y a eu 1600 nuitées facturées (1 600 chambres de louer dans le mois) sera de 1600 / 2480 soit 64,52 % (2 480 = 80 chambres x 31 jours)

• Pour un groupe scolaire de 10 classes avec une capacité de 25 élèves par classes : un effectif théorique de 250 élèves. S’il y a 230 élèves pour l’année n le taux d’occupation sera de 92 % (230/250). Potentiellement il pourra y avoir du sureffectif (limité : on pourrait aller jusqu’à 27-28 élèves par classe mais pas 50 dans une classe d’une capacité de 25 élèves), ainsi avec 265 élèves, il y aurait un taux d’occupation de 106% (6 % de sureffectif)

• Pour une prison, il en va de même il peut y avoir de la surpopulation.

• Au niveau des activités de bureaux de grosses entités, il y a des indicateurs de présence (pointage, déclaration de télétravail, déclaration d’arrêt, congés) qui permettent d’appréhender le taux d’occupation moyen sur l’année par rapport à l’effectif en place sur l’année (Effectif théorique).

Pour certaines catégories d’activités ou sous-catégories d’activités les équipements de process utilisés peuvent être variés et il est difficile de s’appuyer sur quelques indicateurs d’intensité d’usage (en nombre restreint) qui permettent de procéder à la modulation des objectifs en fonction du volume d’activité. 

C’est pour cette raison, que dans le cadre des travaux de concertation, il a été proposé pour certaines sous –catégories d’activité de s’appuyer sur la densité énergétique. Cette densité énergétique correspond à une quantification des consommations énergétiques des équipements spécifiques utilisés (type d’équipements, nombre, temps d’utilisation) en s’appuyant sur la puissance énergétique des meilleurs matériels (les moins énergivores).

Pour calculer cette densité énergétique, les sous-catégories concernées disposeront d’un outil de calcul adapté à leur activité, au format Excel et qui sera mis à leur disposition sur la plateforme OPERAT.

Il convient de rappeler que l’orientation entre l’objectif exprimé en valeur relative et l’objectif exprimé en valeur absolu dépend de la situation dans laquelle se trouve l’entité fonctionnelle assujettie concernée (voir EC2).

L’objectif exprimé en valeur relative à l’horizon 2050

L’objectif exprimé en valeur relative permet effectivement d’avoir une vision à l’horizon 2050.

Il invite les acteurs qui n’ont pas engagé d’action de réduction de leur consommation d’énergie à s’engager efficacement dans la démarche dans la première décennie en s’appuyant notamment sur une meilleure exploitation de leurs équipements et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

Ces deux leviers d’actions permettent d’assurer une bonne efficacité énergétique des activités tertiaires à l’horizon 2030, puis de pouvoir optimiser le dimensionnement des systèmes techniques lors de leur renouvellement en s’appuyant et sur des équipements performants (efficace et économe en énergie) afin de pouvoir respecter sur les deux décennies suivantes les objectifs attendus (soit -16,67 % entre 2030 et 2040 puis -20 % entre 2040 et 2050).

L’objectif exprimé en valeur absolu à l’horizon 2050

L’objectif exprimé en valeur absolue est déterminé au début de chaque décennie sur la base des évolutions rencontrées tant au niveau de l’activité que des meilleures techniques disponibles. Il n’y a pas aujourd’hui de détermination des objectifs exprimé en valeur absolue pour 2040 et 2050 : ils seront fixés respectivement avant le début des décennies : 2030 (décennie 2031-2040) et 2040 (décennie 2041-2050).

L’objectif exprimé en valeur absolue est destiné plutôt aux assujettis qui ont déjà entrepris des actions de réduction de leur consommation énergétique ou qui mènent leur activité dans un bâtiment présentant une bonne efficacité énergétique (bâtiment nouveau de leur catégorie – bâtiment rénové performant – Voir EC2).

Il est toujours possible de faire des projections à l’horizon 2050 à l’aide de modèle prédictif, mais il serait hasardeux d’anticiper les évolutions à 20 ans…les hypothèses ou les tendances prises en considération peuvent se révéler erronées (quelles seront les modèles économiques des activités tertiaires dans 30 ans ? Quel sera le climat dans 10, 20 et 30 ans ?). Il est aussi possible de prendre en considération les taux de réduction des consommations d’énergie de l’objectif en valeur relative entre 2030 et 2040 (-16,67 %), puis entre 2040 et 2050 (-20 %), qui peuvent être globalement atteignable mais qui ne reflèteront peut-être pas, pour certaines activités, la réalité qui se présentera à l’aune de chaque début de décennie.

Sur la stratégie à adopter au niveau de l’orientation entre Cabs et Crelat

En terme de stratégie à adopter, il convient de s’engager efficacement dans la première décennie pour tendre à l’horizon 2030 à une bonne performance énergétique en s’appuyant sur l’objectif exprimé en valeur absolue, puis de poursuivre dans les décennies suivantes la démarche de réduction des consommations d’énergie afin de lutter efficacement dans la lutte contre le changement climatique, en :

• Adoptant un contrôle et une gestion active efficiente des équipements ;
• Installant des équipements performants lors de leur renouvellement ;  
• Adaptant les locaux à un usage économe en énergie et en faisant adopter aux occupants un comportement vertueux ;
• Evitant de développer des modèles économiques qui vont à l’encontre de la réduction des consommations d’énergie.

…en un mot adopter une sobriété énergétique.

Il est rappelé également que les assujettis disposent des deux objectifs (Crelat et Cabs – Voir EC2) et s’orientent vers l’un ou l’autre selon leur situation…ils peuvent également passer de l’un à l’autre entre chaque décennie.

Un assujetti est libre de renseigner la ou les catégorie/sous-catégories de son choix. Il convient de l’inviter à être le plus précis possible, d’une part afin qu’il puisse définir son objectif exprimé en valeur absolue au plus proche de la configuration spécifique de l’entité fonctionnelle considérée et d’autre part, afin d’améliorer le suivi de cette entité fonctionnelle…mais il n’est pas prévu au niveau réglementaire de la contraindre à sélectionner toutes les sous-catégories concernées par l’entité fonctionnelle considérée. Il est rappelé que le dispositif est un outil d’accompagnement dans la transition énergétique et qu’il s’appuie sur un régime déclaratif et dans un cadre de transparence.

La sélection de sous-catégorie et le renseignement de la surface correspondante ne sont pas à considérer comme facultatifs, car si aucune sous-catégorie n’est sélectionnée, l’objectif exprimé en valeur absolue ne pourra être déterminé (il n’y a pas de valeur par défaut au niveau de chaque catégorie…et il n’y en aura pas, car la segmentation en sous-catégorie n’aurait plus de sens).

Cependant, la sélection de sous-catégories non présentes sur l’entité fonctionnelle en vue de bénéficier d’objectif plus facile à atteindre et permettant d’obtenir une meilleur notation Éco Énergie Tertiaire seront considérées comme des fausses déclarations (peines prévues par l’article R441-6 du code pénal). Toutefois, il convient de faire une distinction entre la fausse déclaration et des informations qui ne sont pas précises. Ainsi, en termes de connaissance patrimoniales des entités fonctionnelles assujetties, il convient d’identifier les sous-catégories concernées sur l’entité fonctionnelle (établissement) considérée et de renseigner au mieux les surfaces correspondantes. Les informations en termes de surface peuvent être affinées et corrigées.

La « valeur verte » d’un bien immobilier correspond à l’augmentation de la valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier.

Les grandes sociétés immobilières tertiaires sont attachées à cette valorisation de leurs actifs immobiliers et souhaitent que cet aspect soit pris en considération par Éco Énergie Tertiaire. Cet aspect de la « valeur verte » est particulièrement prégnant dans le cas de la multi-occupation.

Éco Énergie Tertiaire s’appuie sur une approche à l’entité fonctionnelle (établissement – Voir A1) afin de responsabiliser individuellement chacun des exploitants des locaux tertiaires assujettis. Certains acteurs privilégiaient une approche à l’échelle du bâtiment tertiaire « pilotée » par le propriétaire qui aurait « challengé » chacune des entités fonctionnelles tertiaires hébergées dans le bâtiment. Cette approche trouve ses limites lorsque les bâtiments ne sont pas à usage totalement tertiaire (notamment mixité logement-tertiaire).

Performance énergétique n’est pas synonyme d’efficacité énergétique

La « valeur verte » d’un bien immobilier s’apprécie non seulement au niveau de la performance énergétique (qualité intrinsèque du bâtiment), mais aussi au niveau de l’efficacité énergétique (ou efficience énergétique) qui désigne l’état de fonctionnement d’un système pour lequel la consommation d’énergie est minimisée pour un service rendu identique. Dans ce cadre, les modalités d’exploitation des locaux tertiaires ont une influence sur les résultats obtenus.

Une agrégation des résultats à l’échelle du bâtiment

Chaque entité fonctionnelle disposera sur la plateforme OPERAT d’un Identifiant Unique Bâtimentaire (IUB) qui s’appuie sur des références cadastrales et la dénomination du bâtiment concerné (Cf. Table 2 – Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020). Cette donnée bâtimentaire permettra ainsi d’agréger les résultats obtenus par toutes les entités fonctionnelles tertiaires assujetties présente dans le bâtiment (même racine de l’IUB). C’est cette agrégation des résultats qui permettra d’affecter une notation « Éco Énergie Tertiaire » indicative à l’échelle du bâtiment.

Dans ce contexte, il convient que les propriétaires ou les copropriétés transmettent à leur propriétaires occupants et preneurs à bail les informations concernant l’IUB, en particulier la désignation de l’immeuble mais aussi parfois l’identification de la parcelle à déclarer lorsque le bâtiment concerné est situé sur plusieurs parcelles (Absence de démarche de réunion de parcelles attenantes – Démarche gratuite auprès des services du cadastre).

Distinction entre agrégation des résultats à l’échelle d’un bâtiment et mutualisation des résultats à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine

Il convient d’être vigilant sur la mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine conformément aux dispositions prévues à l’article R.174-31 du code de la construction et de l’habitation (Voir O5), notamment dans le cas des centres commerciaux.

La mutualisation des résultats induit une solidarité entre toutes les structures adhérentes au groupe de structures sur lequel la mutualisation des résultats s’établira.

Au niveau des centres commerciaux, certaines immobilières commerciales pourraient avoir la volonté de mutualiser les résultats de plusieurs centres commerciaux et d’intégrer dans ce périmètre patrimonial toutes les entités fonctionnelles (preneurs à bail) qui se trouvent dans ces centres commerciaux. A l’inverse, des enseignes commerciales pourraient plutôt avoir la volonté de mutualiser leur résultat à l’échelle de leur enseigne. Dans le premier cas, cela nécessite une solidarité entre plusieurs enseignes et un investissement important de la structure représentant le groupe de structures en terme de challenge. Dans le second cas c’est l’enseigne qui challenge chacun des établissements de son groupe. Il convient donc que ce sujet soit traité en amont de la constitution des groupes de structures : une entité fonctionnelle ne peut pas faire partie de plusieurs groupes de structures.

L’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Pour la vérification du respect de ces objectifs, les assujettis peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine soumis à l’obligation mentionnée à l’article L 174-1, dans des conditions prévues par un arrêté des ministres chargés de la construction, de l’énergie et du domaine ».

Il s’agit donc d’une mutualisation des résultats et non un objectif à part entière à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine.

Il convient d’apprécier la consommation d’énergie totale sur l’ensemble du patrimoine et de permettre de compenser les « moins bons » résultats de certaines entités fonctionnelles qui n’ont pas atteint l’un des objectifs qui leur étaient assignés par les bons ou excellents résultats obtenus par d’autres entités fonctionnelles qui ont atteint l’un des objectifs. Ce principe de réaffectation des résultats est présenté à l’article 14 de l’arrêté du 10 avril 2020.

Pour résumer, les objectifs exprimés en kWh/m²/an peuvent être traduit par une consommation maximale à ne pas dépasser exprimée en kWh/an (surface en m² x objectif en kWh/m²/an) pour chaque entité fonctionnelle assujettie. A l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine, cela correspondrait à la consommation maximale totale de l’ensemble des entités fonctionnelles incorporées dans ce patrimoine. Chaque année la personne morale ou physique représentant le groupe de structures mutualisant les résultats à l’échelle du patrimoine pris en considération pourra accéder à ces données agrégées à l’échelle du patrimoine qu’il aura défini (national, régional, départemental…ou échantillon selon son choix). Il pourra donc mesurer l’avancement de ses résultats.

Ainsi, il est possible de mutualiser les objectifs à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine sur différents sites d’une même entreprise (tertiaire, voire industriel), mais il est également possible de mutualiser les objectifs en s’appuyant sur un réseau appartenant à la même enseigne (franchise, etc…).

Le périmètre de mutualisation s’établit sur un groupe de structures (mutualisation des résultats de plusieurs établissements – SIRET) et il doit être porté par une entité juridique (disposant d’un SIREN ou d’un SIRET).

Sur la plateforme OPERAT, le groupe de structures pourra présenter une dénomination qui pourra se distinguer de celle de l’entité juridique porteuse du groupe si celle-ci n’est pas explicite en termes d’identification pour le grand public. En effet c’est la « dénomination officielle du groupe de structures » (Cf. Table 1B – Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020) qui sera mentionnée sur les attestations annuelles des établissements qui feront partie de ce « groupe de structures ». Cette dénomination a une importance en termes de communication vers le grand public notamment en ce qui concerne la notation « Éco Énergie Tertiaire » (Voir PA2).

Le périmètre peut s’établir à différentes échelles géographique (national, régional, départemental ou secteur infra national).

Le groupe de structures peut relever soit d’une holding, soit s’appuyer sur une franchise ou encore tout autre groupe souhaitant mutualiser ses résultats de façon solidaire.

A titre d’exemple dans le cas d’une holding qui présente plusieurs niveaux dans son arborescence, il conviendra de choisir à bon escient le niveau sur lequel la mutualisation s’effectuera.

Pour les franchises, le groupe pourrait s’appuyer soit sur le franchiseur ou comme dans le cas des grandes surfaces alimentaires d’une enseigne X sur une centrale d’achat.

L’établissement de ces périmètres de mutualisation des résultats induit une solidarité entre toutes les structures adhérentes à ce groupe.

Nota Bene : 

Il convient de rappeler que l’objectif pris en considération au niveau de chaque entité fonctionnelle pour évaluer le respect des obligations est le premier à atteindre entre l’objectif exprimé en valeur relative et celui exprimé en valeur absolue. Dans ces conditions la consommation maximale à l’échelle d’un patrimoine est un cumul de consommation qui s’appuie de façon hétérogène soit sur une valeur relative, soit sur une valeur absolue selon la situation de chaque entité fonctionnelle.

L’évaluation à l’échelle de tout ou partie du patrimoine avec la notation « Éco Énergie Tertiaire »

S’il est prévu de pouvoir évaluer un patrimoine à l’aide de la notation « Éco Énergie Tertiaire » et de mentionner une indication à l’échelle d’un patrimoine, cette évaluation ne pourra être établie que sur la prise en considération des seuls objectifs exprimés en valeurs absolues pour chaque entité fonctionnelle incorporée dans le dit patrimoine.

Dans ce contexte, le cumul des consommations maximales en kWh/an correspond au produit :

Surface en m² x objectif valeur absolue en kWh/m²/an

Et il est déterminé un objectif fictif en valeur absolue du patrimoine qui est égale à :

avec :

• Surface individuelle : surface de chaque fonctionnelle intégrée dans le patrimoine

• Cabs individuelle : valeur absolue de chaque entité fonctionnelle intégrée dans le patrimoine

Mais en l’absence de fondement juridique, il n’y a pas d’objectif à l’échelle d’un patrimoine en tant que tel.

L’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation prévoit que « Pour la vérification du respect de ces objectifs, les assujettis peuvent mutualiser les résultats à l’échelle de tout ou partie de leur patrimoine soumis à l’obligation mentionnée à l’article L 174-1, dans des conditions prévues par l’arrêté du 10 avril 2020 relatif aux obligations d’actions de réduction des consommations d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire. 

Il est donc tout à fait possible de mutualiser les résultats de bâtiments implantés sur différents sites appartenant à un même industriel.

La mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine ne nécessite pas que chaque entité fonctionnelle intégrant le périmètre de mutualisation (groupe de structures) s’appuie sur la même consommation énergétique de référence, pour les raisons suivantes :

• Les entités fonctionnelles ont chacune leur propre consommation énergétique de référence car elles n’ont pas nécessairement la même année en terme de début d’exploitation notamment lorsque la date de mise en service des bâtiments dans lesquelles elles se situent n’est pas la même.

• La mutualisation des résultats à l’échelle du patrimoine s’effectue tout d’abord en évaluant l’atteinte de l’un des deux objectifs (en valeur relative ou en valeur absolue) de façon individuelle et l’agrégation des consommations potentiellement ré-affectables est effectué à l’échelle du périmètre de mutualisation conformément aux dispositions prévues à l’article 14 de l’arrêté du 10 avril 2020.

Les évolutions des activités sont déclarées, le cas échéant, au moment de chaque déclaration de données annuelles, conformément aux dispositions prévues à l’article R. 174-27 du code de la construction et de l’habitation.

Dans un contexte d’évolution de l’activité les données qui sont renseignées sur la plateforme OPERAT peuvent concerner :

1. La ou les activités tertiaires qui y sont exercées : sélection éventuelle de nouvelles sous catégories ;
2. La surface soumis à l’obligation : augmentation des surfaces et/ou nouvelle ventilation par sous-catégories, avec information sur la date de mise en service de nouvelles surfaces (ajustement en fonction des variations climatiques au prorata-temporis ;
3. Les consommations annuelles d’énergie par type d’énergie : déclaration des consommations (un relevé intermédiaire des compteurs à la mise en service de nouvelle surface peut se révéler pertinent), identification de changement de vecteur énergétique le cas échéant ;
4. L’année de référence : Pas de modification à l’exception des bâtiments neufs à l’issue de la phase de mise en service ;
5. Le renseignement des indicateurs d’intensité d’usage relatifs aux activités hébergées : modulation automatique en fonction du volume d’activité ;
6. Les modulations prévues au I et u III de l’article R.131-26 : modulation en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et/ou en raison de disproportion économique ;
7. Les consommations d’énergie finale liées à la recharge des véhicules électriques : consommations énergétique IRVE et nombre de bornes.