L’ensemble des bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire quel que soit leur date de mise en service sera concernés par Eco Energie Tertiaire.
Le périmètre d’assujettissement a été modifié par un amendement au projet de loi Climat & résilience, qui prévoit la suppression des termes » à la date de publication de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique » au I de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, sont concernés tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires du secteur public et du secteur privé, quelle que soit leur année de mise en service, dans les configurations suivantes (Cf. II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation) :
- Bâtiment d’une surface supérieur ou égale à 1 000 m² exclusivement alloué à un usage tertiaire ;
- Toutes parties d’un bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires et dont le cumul des surfaces est supérieur ou égal à 1000 m² ;
- Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface cumulée supérieure ou égale à 1 000 m².
Les bâtiments modulaires / bâtiments faisant l’objet d’un permis de construire à titre précaire
Les bâtiments modulaires sont un mode constructif (des bureaux, des bâtiments d’enseignement utilisent ce mode constructif, ils sont soumis au dispositif Eco Energie Tertiaire.
Il ne faut pas associer les bâtiments modulaires à du provisoire (permis de construire à titre précaire – R.433-1 du code de l’urbanisme).
Le permis précaire est une dérogation légale aux règles contenues dans le code de l’urbanisme. Bénéficiant d’un régime souple, cette catégorie particulière de permis de construire autorise l’érection temporaire d’une construction, justifiée par l’existence d’une « nécessité caractérisée ». Il convient de rappeler que les constructions provisoires ne sont pas exemptes de respecter la réglementation thermique lorsque l’autorisation est délivrée pour plus de 2 ans (Cf. art. R. 431-16 j du CU).
L’approche à l’entité fonctionnelle (établissement)
Une entité fonctionnelle regroupe habituellement les activités et le personnel ayant un rôle de support direct ou indirect à l’activité principale. Elle peut être constituée soit par un local d’activité, soit par un ensemble de locaux d’activités connexes, contenu dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments. La notion de connexité se rapporte au lien étroit qui s’établit entre différents locaux d’activité soit au sein même d’une entreprise ou d’un service public hébergés dans un même bâtiment ou établissement, soit de locaux relevant de la même catégorie d’activité sur un seul tenant (plateaux de bureaux, galerie commerciale, etc).
Les obligations sont abordées au niveau de chaque entité fonctionnelle correspondant à un établissement. Ce principe a été adopté pour responsabiliser individuellement chacun des exploitants des locaux tertiaires assujettis, ce qui permet également de comparer les assujettis entre eux (Cf. lien avec la notation Éco Énergie Tertiaire) par catégorie d’activités ce qui n’aurait pas été possible suivant une approche à l’échelle d’un bâtiment.
Une entité fonctionnelle peut également être occupée par une association, qui est une activité en tant que telle. Dans certains cas les locaux sont mis à disposition gratuitement par le propriétaire (souvent des collectivités locales) qui assume les dépenses liées aux consommations énergétiques. Dans ce cas, il convient d’établir une convention d’occupation qui clarifie les responsabilités et obligations de chacun.
Le cas des bâtiments hébergeant exclusivement des activités tertiaires – Bâtiment totalement tertiaire.
Les bâtiments hébergeant exclusivement des activités tertiaires peuvent se présenter sous deux configurations :
- Le bâtiment concerne un seul établissement tertiaire (Cf. notion d’entité fonctionnelle traitée ci-dessus).
- Le bâtiment regroupe plusieurs établissements tertiaires sur la totalité de ses surfaces, à titre d’exemple : un centre commercial.
Dans ce cas, les « activités non tertiaires accessoires aux activités tertiaires », prises en compte pour l’assujettissement à l’obligation, concernent notamment le logement de fonction intimement lié au fonctionnement du bâtiment tertiaire. A titre d’exemple : le logement d’un préfet dans une préfecture, celui d’un gardien d’un équipement sportif ou d’une salle de spectacle, etc…
Les consommations énergétiques de ces activités non tertiaires sont intégrées dans l’obligation et ne nécessitent pas de sous-comptage.
Le cas des parties de bâtiment à usage mixte qui hébergent des activités tertiaires
L’assujettissement est apprécié au niveau de l’entité fonctionnelle (voir ci-dessus). Ainsi, dans le cas où un établissement occupe des surfaces tertiaires disséminées au sein du même bâtiment (surfaces non contigües), l’assujettissement est apprécié au niveau du cumul de l’ensemble des surfaces tertiaires exploitées par l’entité fonctionnelle.
Le cas des bâtiments situés sur une même unité foncière ou sur un même site hébergeant des activités tertiaires
• Les notions d’unité foncière et de site
La disposition prévue au 3° du II de l’article R. 174-22 du code de la construction concerne les établissements qui regroupent plusieurs bâtiments sur une même unité foncière ou sur un même site, hébergeant des activités tertiaires assujetties et, le cas échéant d’autres activités non assujettis (tertiaires ou non).
La notion de site s’apprécie au niveau de l’entité d’exploitation (lien fonctionnel), qu’il faut prendre en considération pour apprécier l’assujettissement au regard du cumul de surface de plancher d’activités tertiaires hébergées dans les bâtiments présents sur le site. Les termes « sur une même unité foncière » utilisés dans le texte réglementaire viennent ajouter la notion « d’ensemble de bâtiments » pour éviter une interprétation dans laquelle l’assujettissement pourrait être apprécié au niveau de chaque parcelle, lorsque le site est constitué de plusieurs parcelles.
A titre d’exemple, un site peut correspondre à :
• Bureaux ou centre administratif (Hôtel de Région, Hôtel de département, Mairie et services municipaux, cité administrative, site d’une entreprise ou société…)
• Etablissement d’enseignement (groupe scolaire, collège, lycée, campus universitaire) ;
• Etablissement hospitalier ;
• Complexe sportif regroupant plusieurs équipements sportifs ;
• Site culturel ;
• Site industriel (Voir A6 et A7) ;
pour chacun desquels il y a une seule entité en terme d’exploitation (un seul gestionnaire).
Qu’entend-on par « Unité foncière » ?
Dans un arrêt de principe, mais rendu en matière de préemption, le Conseil d’Etat a défini celle-ci comme « îlot d’un seul tenant composé d’une ou plusieurs parcelles appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision » (CE, 27 juin 2005, n° 264667, cne Chambéry c/ Balmat).
Ce qu’il faut retenir : Si la configuration ne correspond pas à « une unité foncière », vous basculez en « site ».
Dans certains cas la notion d’unité foncière et de site occasionne des difficultés d’appréciation de l’assujettissement notamment pour les collectivités territoriales ou pour l’Etat lorsqu’il existe plusieurs entités en terme d’exploitation ou des activités différentes s’il s’agit du même gestionnaire.
Il se pose également la question de l’opportunité de mettre en place des sous-comptage soit pour des sites hébergeant des activités non assujetties (ex : site industriel – Voir A6 – Q2), soit lorsque les bâtiments hébergeant des activités tertiaires présente des performances énergétiques différenciées (voir Annexe – Cas d’opération de rénovation et de construction neuve sur un site).
• Le partage d’équipement énergétique ou de point de livraison énergétique sur un site
Parfois, les bâtiments présents sur un site, correspondant à une seule entité en terme d’exploitation, peuvent partager des équipements communs (par exemple, une chaufferie) ou un même point de livraison énergétique (électricité, gaz, etc…). Cependant, ce facteur de partage d’équipement énergétique ou de point de livraison énergétique ne constitue pas une clé d’entrée pour la détermination de l’assujettissement. Ce facteur n’a d’importance que dans le cas où il convient de mettre en place un ou des sous-comptages soit pour différencier les consommations énergétiques des surfaces non assujetties, soit pour suivre de façon indépendante des zones fonctionnelles dont le comportement énergétiques dynamiques sont différentes (Voir A6- Q2 et DC3 – Q2 – Mise en place de sous-comptage).
Les consommations énergétiques « partagées » peuvent être réparties au tantième surfacique. Si les natures d’activités sont très différenciées (d’un point de vue temporel ou typologie d’usage), il peut être pertinent de mettre en place soit des sous-comptages (équipement énergétique partagé ou en aval d’un point de livraison), soit des points de livraison spécifique.
La segmentation en catégories et sous-catégories d’activités assujetties
Les catégories d’activités concernées par le dispositif Eco Energie Tertiaire font l’objet d’une segmentation en sous-catégories qui permettent de définir les objectifs exprimés en valeur absolue correspondant à chaque zone spécifique de l’entité fonctionnelle considérée.
Ces catégories et sous-catégories figurent en Annexe II de l’arrêté du 10 avril 2020 par l’arrêté modificatif dit « Valeur absolue II » (13 avril 2022) et qui sera complété par l’arrêté dit « Valeur absolue III dans le courant du dernier trimestre 2022.
Cet arrêté du 10 avril 2020 sera ensuite modifié :
• Avant le début de chaque décennie, afin de déterminer l’objectif en valeur absolue de toutes les catégories pour la prochaine échéance à venir ;
• Dans le cadre de l’intégration d’activité non recensée (Cf. Article 15 de l’arrêté),
• Et potentiellement en 2024, après exploitation des données 2020-2023 (Cf. dispositions prévues au V de l’article 13 de l’arrêté).
Il s’agira toujours du même arrêté qui sera complété et amendé par les dispositions introduites par les arrêtés modificatifs successifs. Sur Légifrance, la version de l’arrêté sera toujours consolidée (Arrêté du 10 avril 2020 modifié par arrêté du jj/mm/aa).
L’évolution des surfaces assujetties au cours du temps
Certains bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments peuvent ne pas être assujettis à l’entrée en vigueur du dispositif si le cumul des surfaces tertiaires est inférieur au seuil d’assujettissement (1000 m²). Ces derniers peuvent potentiellement être concerné par le dispositif lorsque la réaffectation de tout ou partie des locaux à des activités tertiaires leur fait dépasser le seuil d’assujettissement dans les cas prévus au II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation. (Voir Conseil – DC7 et précisément Q4/R4)
Il convient de rappeler que lorsque des activités tertiaires initialement hébergées dans un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments soumis à l’obligation cessent, les propriétaires et les preneurs à bail qui continuent à y exercer des activités tertiaires demeurent soumis aux obligations même si la surface cumulée des activités tertiaires hébergées devient inférieure à 1000 m². Il en est de même pour toute activité tertiaire nouvelle qui serait hébergée dans le bâtiment, la partie de bâtiment ou l’ensemble de bâtiment.
Pour résumer : un assujetti demeure assujetti tant que son activité tertiaire perdure et toute nouvelle activité tertiaire devient assujettie.
Les extensions
Par définition, l’extension d’un bâtiment existant induit un lien fonctionnel entre ce bâtiment et l’extension. Ce faisant l’entité fonctionnelle correspondante voit sa surface augmenter, et cela ne pose aucun problème puisque les objectifs (exprimé en valeur relative et en valeur absolue) sont exprimés en kWh/m² et non pas en kWh. En cas d’extension, il conviendra donc que l’entité fonctionnelle assujettie procède à la modification de la surface assujettie (Cf. Table 4b de l’Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020 – Indicateurs d’intensité d’usages de l’année écoulée, en particulier les deux premiers items visés dans cette table).
Les restructurations
Une restructuration est une opération par laquelle un ensemble organisé voit sa structure organisationnelle remaniée en vue d’atteindre une nouvelle configuration.
Dans le cadre d’Éco Énergie Tertiaire, si une entité fonctionnelle fait l’objet d’une restructuration, il conviendra tout comme pour les extensions de procéder à la modification des surfaces affectées aux catégories concernées après la restructuration, dans le cadre de la remontée des données annuelles (Cf. Table 4b de l’Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020 : Sélection des activités et des sous-catégories éventuelles concernées par une évolution – Renseignement éventuel des données surfaciques correspondantes pour les catégories et sous-catégories sélectionnées liées à l’évolution – Renseignement des indicateurs d’intensité d’usage temporel et surfaciques qui ont évolués).
Les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergies concernent autant les propriétaires que les preneurs à bail des bâtiments assujettis.
Les propriétaires quelle que soit leur forme juridique (copropriété, association de copropriétés) sont potentiellement concernés.
Les questions relatives à la qualité des assujettis, leurs relations et leurs responsabilités sont traitées au niveau du chapitre 2.
Point de vigilance :
La spécificité des bâtiments des sociétés dont le siège est à l’étranger.
Dans un cadre général, les bâtiments situés sur le territoire français appartenant à des sociétés basées à l’étranger ne bénéficient pas d’un régime spécifique à l’exception du cas de l’extraterritorialité (voir ci-après). Dans ce contexte, les bâtiments à usage tertiaire situés sur le territoire français doivent respecter les obligations du dispositif d’actions de réductions des consommations d’énergie dans les bâtiments à usage tertiaires. A ce titre, les personnes morales de sociétés basées à l’étranger avec des bâtiments situés sur le territoire français qui sont assujettis à ce dispositif doivent respecter ces obligations et déclarer les consommations énergétiques de ces bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments assujettis.
L’extraterritorialité est un principe de droit international public qui revient pour un pays à laisser s’exercer l’autorité d’un État étranger ou d’une organisation internationale (ONU, OTAN, Rome hors-Vatican, Ordre de Malte)sur une partie de son territoire propre.
Contrairement à une idée reçue, les ambassades ne bénéficient pas de l’extraterritorialité, mais jouissent seulement de l’immunité diplomatique garantie par la convention de Vienne (1961). Ainsi, dans les locaux d’une ambassade, c’est le droit de l’État accréditaire (d’accueil) qui s’applique et non celui de l’État accréditant (représenté par l’ambassade) ; mais l’ambassade est inviolable en ce sens que personne n’a le droit d’entrer dans l’ambassade sans l’accord du chef de la mission diplomatique de l’État accréditant.
