Foire aux questions Décret tertiaire

Comme cela l’a été précisé, Éco Énergie Tertiaire s’appuie sur une approche à l’entité fonctionnelle liée directement à l’exploitation de l’établissement concerné (Voir A1).

Dès lors les différentes qualités d’assujettis sont les suivantes (leurs responsabilités respectives sont déclinées en QA2) :

• Les exploitants des entités fonctionnelles

L’exploitant d’un établissement concerné par Éco Énergie Tertiaire peut être soit un propriétaire occupant, soit un locataire (preneur à bail). Il est garant de la bonne exploitation des locaux qu’il occupe.

Dans le cas d’une délégation de service public (DSP), le délégataire (opérateur économique) a qui a été confié la gestion de l’équipement est concerné par le dispositif Éco Énergie Tertiaire au même titre qu’un preneur à bail.

Le cas de la sous-location ou pseudo sous-location

Sous cette terminologie de « sous-location » parfois mal utilisée il existe plusieurs configurations.

Configuration 1 « Les baux dérogatoires »

Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. De ce fait, le bailleur et le locataire ne sont pas tenus de s’engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit de renouvellement. Ce bail n’est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.

Au niveau des commerces, centres ou galeries commerciales, il peut s’agir de boutiques « éphémères ». Au niveau des consommations énergétiques, il est rare que les facturations de celles-ci soient adressées directement par les fournisseurs d’énergie au preneur à bail. Dans ce contexte de contrat de bail de très courte durée, les leviers d’actions de réduction des consommations d’énergie se limitent pour le preneur à bail sur le comportement des usagers. Dès lors, il semblerait cohérent que la déclaration des consommations d’énergie soit effectuées par le propriétaire bailleur notamment lorsque c’est ce dernier qui est le destinataire de l’ensemble des facturations des consommations énergétiques. Dans le cas des boutiques éphémères c’est en principe le bailleur qui est responsable et qui déclare ce type d’entité fonctionnelle.

Configuration 2 « Offre de service »

Une entreprise X qui « sous-loue » des espaces de bureaux à des clients (location de bureaux, espaces de coworking, location de salles de réunion…) propose en réalité une offre de service qu’elle se fait rémunérer.

Cette entreprise X qui réceptionne l’ensemble des factures et les éventuels appels de charges, dans le cas d’un bâtiment en multi-occupations, constitue l’entité fonctionnelle assujettie.

Configuration 3 « La vraie sous location »

Un propriétaire- bailleur X loue un local à une société Y qui sous-loue en totalité ou en partie la surface dont elle est locataire, à un tiers Z qui exploite la surface louée en longue durée. Dans cette configuration le sous-locataire Z déclare les consommations énergétiques de son entité fonctionnelle.

Configuration 4 « Les stands ou kiosques intégrés dans une entité fonctionnelle assujettie » (activité de commerce)

Lorsqu’un exploitant X loue une partie de son entité fonctionnelle à une société Y (stand ou kiosque) qui ne bénéficie pas de sous-comptages au niveau de cette surface, intègre les consommations du stand ou kiosque dans celle de son entité fonctionnelle. Le contrat de location est dans ce cas souvent lié au chiffre d’affaire du stand.

Si le stand ou le kiosque bénéficie de sous-comptage, il serait alors possible de déclarer ce stand comme une entité fonctionnelle à part entière. Il convient de faire preuve de bon sens et de pragmatisme au niveau de ces stands qui peuvent faire l’objet de renouvellement fréquent d’enseigne.

Configuration 5 « Les franchisés » ne sont pas de la sous-location 

Les franchisés sont des indépendants, ce ne sont pas des sous-locataires. Chacune des entreprises franchisées constitue une entité fonctionnelle assujettie. Peu importe la nature de contrat entre les franchisés et la franchise.

Lorsque les locaux ne sont pas exploités, seuls les autres assujettis déclinés ci-après peuvent être concernés.

• Les propriétaires bailleurs

Il s’agit des propriétaires des locaux exploités par une tierce personne. Les propriétaires peuvent revêtir plusieurs formes juridiques : en nom propre, en indivision (cas d’une succession), ou encore en sociétés (SARL, SAS, SA, SCI, SCP…). Il est garant de la qualité des locaux et des équipements techniques qu’il met à disposition de ses locataires.

Le cas du crédit-bail est traité en QA3.

• Les syndicats de copropriétés

Il s’agit de la collectivité regroupant les copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat de copropriété est chargé de la gestion et de la conservation des parties communes d’une copropriété dans un immeuble.

Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Il peut agir en justice et souscrire des contrats. Ses décisions sont prises en assemblée générale réunie sur une convocation du syndic de copropriété.

Nota bene : 

Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l’administration des parties communes d’une copropriété. Il n’a pas la qualité d’assujetti en tant que tel.

Le conseil Syndical est constitué d’une petite équipe de copropriétaires désignée par l’assemblée générale. Il a pour mission d’assister le syndic de copropriété et de contrôler sa gestion. Parfois c’est cet organe qui assure les missions du syndic de copropriété lorsque ces missions n’ont pas été confiées à une personne ou une société tierce de syndic de copropriété. Il n’a également pas la qualité d’assujetti en tant que tel.

• Les associations de copropriétés

Il s’agit d’entité juridique qui a vocation à gérer des ensembles immobiliers plus grands intégrant des immeubles soumis au régime de copropriétés (cas des AFUL) ou des équipements partagés par plusieurs copropriétés (cas des ASL – exemples : chaufferie commune, espace de stationnement en sous-sol, etc..).

Comme le précise les dispositions prévues au II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation, les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergies concernent autant les propriétaires (quel que soit leur forme juridique) que les preneurs à bail des bâtiments ou parties de bâtiment assujettis.

L’article R. 174-28 du code de la construction et de l’habitation précise que « la déclaration annuelle des consommations d’énergie sur la plateforme numérique est réalisée par le propriétaire ou par le preneur à bail, selon leur responsabilité respective en fonction des dispositions contractuelles régissant leur relations ». Par ailleurs, ce même article précise que « les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l’exploitation ».

De ce fait, les propriétaires et les preneurs à bail sont censés avoir chacun la connaissance (ou faire les démarches en ce sens) de l’ensemble des consommations énergétiques des locaux tertiaires exploités.

• Les exploitants des entités fonctionnelles

L’exploitant d’un établissement est responsable des consommations d’énergie liées aux équipements dont il à la gestion et pleinement la maîtrise (consommations individuelles du local tertiaire).

Il est également garant de la bonne exploitation des systèmes techniques bâtimentaires mis à disposition par le propriétaire.

• Les propriétaires bailleurs

Les propriétaires des locaux exploités par une tierce personne, sont responsables de la performance énergétique des locaux qu’ils louent ainsi que de la performance des systèmes techniques bâtimentaires dont ils sont pleinement propriétaire.

Il conviendrait que ces derniers fournissent, à leur locataire, la documentation technique des équipements dont ils ont l’usage afin d’en assurer une bonne exploitation.

• Les syndicats de copropriétés et les associations de copropriétés

Les syndicats de copropriété et les associations de copropriétés sont chargés chacun en fonction de leur périmètre respectif de veiller au maintien de la performance énergétique du bâtiment ainsi qu’à la bonne exploitation des systèmes techniques bâtimentaires dont ils assurent respectivement la gestion.

Ils proposent les travaux à engager pour améliorer la performance énergétique du(des) bâtiment(s) et le renouvellement des systèmes techniques bâtimentaires déficients ou vétustes par des équipements performants.

En ce qui concerne la déclaration des données de consommation sur la plateforme OPERAT, celle-ci se fait au niveau de chaque entité fonctionnelle assujettie, par conséquent il semble plus cohérent que ce soit l’exploitant de l’établissement qui porte la responsabilité de la déclaration de l’ensemble des consommations énergétiques qui sont affectées à l’entité fonctionnelle concernée (Voir DC3). Pour autant, la responsabilité de l’atteinte ou non des objectifs est une responsabilité qui est partagée en fonction des parties prenantes (exploitant, propriétaire, copropriété et association de copropriété) comme précisé précédemment.

Le crédit-bail est un mode de financement des investissements : cela revient pour les entreprises à de la location avec option d’achat (plus connu sous le terme « leasing »). Il s’agit d’une opération financière par laquelle un établissement de crédit, dénommé le « crédit-bailleur » donne en location à un « crédit-preneur » des biens d’équipement, tels que pour le sujet d’Éco Énergie Tertiaire, un fonds de commerce ou des biens immobiliers.

Ce type de contrat permet au crédit-preneur de devenir propriétaire le plus souvent à l’échéance du contrat ou à tout moment pendant le contrat. Ce contrat contient donc de la part du bailleur, une promesse unilatérale de vente dont la réalisation reste subordonnée au paiement du prix fixé à l’avance augmenté des intérêts dus et des frais.

Le crédit-bailleur est juridiquement le propriétaire jusqu’à l’acquisition effective par le crédit-preneur. Dans le cadre d’Éco Énergie Tertiaire, suite à des échanges avec les représentants des organismes de crédit-bail, il est considéré que le crédit-bailleur est le propriétaire juridique et que le crédit-preneur assume un rôle de « quasi-propriétaire ».

Au niveau du montage financier et d’un point de vue opérationnel, le crédit-bail dans les opérations de bâtiment neuf se rapproche d’un organisme de financement bancaire classique (à la différence que les remboursements du crédit s’établissent sous forme de loyers). Dans le cadre d’opération de travaux sur des bâtiments existants le crédit-bail est le maître d’ouvrage (juridique) et le crédit-preneur est un maître d’ouvrage délégué (opérationnel). Dans ce contexte, pour simplifier l’approche pour Éco Énergie Tertiaire, les crédits-preneurs sont considérés comme des propriétaires (notion de quasi-propriétaire). A ce titre, c’est le crédit-preneur qui est censé renseigner la plateforme OPERAT en ce qui concerne les données bâtimentaires (Tables 5 et 6 de l’Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020) en tant que propriétaire. Le crédit-bailleur n’a aucune obligation en termes de renseignement de la plateforme OPERAT.

En termes de responsabilité juridique, le crédit-bailleur est censé s’assurer que son crédit-preneur respecte les obligations réglementaires et en l’occurrence celles relatives à Éco Énergie Tertiaire. A ce titre, pour accéder à ses informations, le crédit-bailleur devra se rapprocher de son crédit-preneur, voire de procéder à un avenant au contrat spécifiant que le crédit preneur doit transmettre annuellement au crédit-bailleur son attestation numérique annuelle.

En cas de non-respect des engagements du crédit-preneur, il y a nécessairement une recherche de cession de crédit-bail dans le cadre de la vente d’un actif immobilier ou une déclaration de lever d’option qui correspond à une vente, ce qui permet de limiter la responsabilité juridique du crédit-bailleur au regard des dispositions prévues par Éco Énergie Tertiaire.

Le bail emphytéotique, également appelé emphytéose (l’origine du mot vient du latin « emphyteusis », lui-même du grec ancien qui signifie « implantation ») est un bail immobilier ou contrat de location dont la durée est extrêmement longue. En général, le bail emphytéotique se conclut souvent pour une durée comprise entre 18 ans minimum et 99 ans.

Ce type de bail confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, en général un terrain ou un bien immobilier. C’est à ce dernier d’améliorer le fonds tout en acceptant de régler un montant de loyer très faible. Les améliorations de la chose donnée à bail bénéficient en fin de bail au propriétaire (aucune indemnité n’est due au locataire également appelé emphytéote). En clair, l’emphytéote, le locataire donc, est un « quasi-propriétaire » du bien pour lequel il paie un loyer modique (voire gratuité) en raison de la durée du contrat.

Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des améliorations réalisées par le locataire (preneur), notamment les constructions, deviennent propriété exclusive du bailleur sans indemnité. Une clause indiquant d’autres indications peut être insérée dans le contrat de bail lors de sa rédaction.

Souvent utilisé pour les activités rurales lors de sa création, ce sont aujourd’hui surtout les collectivités locales et des investisseurs qui signent des contrats de bail emphytéotique pour des bâtiments industriels ou commerciaux.

Dans ce contexte, pour simplifier l’approche pour Éco Énergie Tertiaire, le preneur est considéré comme un propriétaire (notion de quasi-propriétaire). A ce titre, c’est le preneur qui est censé renseigner la plateforme OPERAT en ce qui concerne les données bâtimentaires (Tables 5 et 6 de l’Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020) en tant que propriétaire.

En termes de responsabilité juridique, le bailleur d’un bail emphytéotique est censé s’assurer que le preneur respecte les obligations réglementaires et en l’occurrence celles relatives à Éco Énergie Tertiaire. A ce titre, le preneur doit transmettre à son bailleur les informations correspondantes. Un avenant au contrat peut préciser que le preneur d’un bail emphytéotique doit transmettre annuellement à son bailleur son attestation numérique annuelle.

Aux termes du contrat, le bien revenant au bailleur, il conviendra de signaler sur la plateforme OPERAT le changement de propriétaire comme dans le cas d’une cession immobilière.

Le partenariat public-privé (PPP) est un mode de financement par lequel une autorité publique fait appel à des prestataires privés pour financer et gérer un équipement assurant ou contribuant au service public. Le partenaire privé reçoit en contrepartie un paiement du partenaire public ou des usagers du service qu’il gère.

Un exemple typique de partenariat public-privé consiste pour un entrepreneur privé à construire un équipement public et d’en assurer sa gestion. Le partenaire privé est donc un exploitant de l’établissement public tertiaire, il assure pleinement les responsabilités d’un exploitant (Voir QA2).

Il convient cependant de prendre en considération le cas particulier d’un hôpital public pour lequel le partenaire privé ne gère que les activités non médicales. A ce titre, les responsabilités au regard d’Éco Énergie Tertiaire sont partagées entre le partenaire privé et le management des activités médicales. En général le management de l’énergie est assuré par le gestionnaire des bâtiments en l’espèce le partenaire privé, c’est donc ce dernier qui a en charge la remontée des données de consommations sur la plateforme OPERAT.

En ce qui concerne les leviers d’action, le partenaire privé est totalement responsable de la gestion de l’ensemble des activités non médicales. Il n’est pas légitime à intervenir sur le management des activités médicales mais il assume malgré tout la gestion des équipements techniques bâtimentaires sur l’ensemble de l’établissement hospitalier dans le respect des normes réglementaires qui régissent les activités médicales.

Tout locataire occupant un local d’activité tertiaire dans un bâtiment, exclusivement tertiaire ou à usage mixte, dont la surface de plancher cumulée de l’ensemble des activités tertiaires est supérieure ou égale à 1000 m², est également assujetti quelle que soit la surface qu’il loue. Il doit mettre en œuvre des actions d’amélioration de l’efficacité énergétique pour atteindre l’un des deux objectifs prévus au I de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation (objectif exprimé en valeur relative ou objectif exprimé en valeur absolue) pour le local dont il a l’exploitation (Voir QA1).

Le propriétaire est également assujetti au regard de la performance énergétique du bâtiment ou du local qu’il loue et des équipements dont il assure l’exploitation. 

Les obligations d’actions de réduction des consommations d’énergies concernent autant les propriétaires que les preneurs à bail des bâtiments ou parties de bâtiment assujettis.

Dans ce contexte, les copropriétés ainsi que les associations de copropriétés peuvent potentiellement être concernées (Voir QA2).

Les (co)propriétaires et les exploitants de locaux d’activités tertiaires au sein d’un bâtiment, de parties de bâtiments, ou ensemble de bâtiments sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m² sont assujettis.

La performance énergétique du bâtiment, les équipements techniques et les dispositifs de gestion et de contrôle de ces équipements dont l’exploitation incombe à la copropriété, participe à l’atteinte des objectifs. A ce titre, le Syndicat de copropriété est concerné par ce dispositif. Il convient donc que ce sujet soit inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale (Voir QA2).

Parfois, dans le cas de multiples copropriétés, certains équipements sont partagés entre les différentes copropriétés (parc de stationnement, chaufferie, etc…) et des associations de copropriétés (ASL, AFUL) peuvent également être concernées.

D’un point de vue opérationnel :

• Le Syndic (mandataire du syndicat des copropriétaires) pourra renseigner sur la plateforme OPERAT les données bâtimentaires (adresse, référence de chacun des points de livraison des réseaux de distribution d’énergie, etc…). En ce qui concerne la transmission des données de consommations d’énergie des communs ou des équipements énergétiques partagés, plusieurs solutions sont envisageables (Voir DC3) ;

• Chaque exploitant (propriétaire occupant et/ou preneur à bail) de locaux tertiaires déclare sur la plateforme OPERAT : la structure juridique exploitant le local tertiaire (lot), ainsi que les consommations énergétiques du local qu’il exploite.

Dans ce contexte, il est primordial qu’un dialogue s’établisse entre les propriétaires, les preneurs à bail et le Syndic. Si le preneur à bail, exploitant d’un local tertiaire, n’est pas invité à l’assemblée générale, le propriétaire et le Syndic doivent apporter à ce dernier toutes les justifications relatives aux appels de charges. Ainsi, conformément aux dispositions prévues à l’article R. 174-28 du code de la construction et de l’habitation, le propriétaire doit communiquer à son locataire les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes dont le propriétaire ou la copropriété assure l’exploitation (répartition au tantième – Voir DC3).

L’établissement d’un dossier technique comprenant des études énergétiques n’est pas obligatoire dans le cadre de cette réglementation. Seuls les assujettis qui souhaiteraient moduler leurs objectifs en raison de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou encore en raison des coûts manifestement disproportionnés des actions nécessaires par rapport aux avantages attendus, doivent réaliser un dossier technique.

D’un point de vue opérationnel, un Maître d’Ouvrage (propriétaire ou copropriété) pourra s’appuyer sur le « Guide d’accompagnement » et sur les fiches retours d’expériences qui seront mises en ligne au fur et à mesure de leur production pour établir un projet de plan d’actions.

• Identifier ce qui peut être réalisé sur chacun des leviers d’actions :

– La performance énergétique de bâtiments ;

– L’installation d’équipements performants et de dispositifs de contrôle et de gestion active de ces équipements ;

– Les modalités d’exploitation des équipements ;

– L’adaptation des locaux à un usage économe en énergie ;

– Le comportement des occupants.

• Identifier le rôle de chacun entre propriétaire et locataire sur chacune de ces actions et fixer des échéances prévisionnelles de réalisation (en fonction des opportunités opérationnelles).

• Faire un point sur les contrats d’exploitation des équipements. 

• Procéder éventuellement à un diagnostic (situation de référence) et évaluer les éventuelles contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales.

• Procéder le cas échéant à une étude énergétique (simulation thermique dynamique). 

Ces éléments pourront être utilisés pour élaborer un dossier technique de modulation des objectifs (Cf. articles 6 à 11 de l’arrêté du 10 avril 2020).

L’atteinte des objectifs est une obligation, les moyens à mettre en œuvre relève de la responsabilité des assujettis (propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail).

Il est de toute façon nécessaire de clarifier le cadre de répartition des actions entre propriétaire et locataire. Dans le cas de copropriété, le Syndic a un devoir de conseil et doit, à ce titre, proposer de traiter ces sujets en assemblée générale.

S’agissant d’une copropriété tertiaire sur une même unité foncière ou un même site (Voir A1 – Précision sur les sites), il convient tout d’abord de vérifier s’il s’agit d’une seule et même entité en terme d’exploitation (village d’entreprises à titre d’exemple). Dans ce contexte, l’ensemble des bâtiments de la copropriété tertiaire, quelle que soit la surface de chacun de ces bâtiments, est concerné. Par voie de conséquence, l’ensemble des copropriétaires et des preneurs à bail de locaux tertiaire dans cette copropriété sont assujettis.

Même si les bâtiments tertiaires concernés partagent en commun un point de livraison d’un réseau de distribution d’énergie ou un équipement commun, ce facteur ne constitue pas un critère d’assujettissement (Voir A1 – Précision sur la notion de site et d’unité foncière).

Dans la mesure où chaque bâtiment dispose de point de livraison indépendant, il convient également de prendre en considération la notion d’unité foncière s’il s’agit d’une seule et même entité en terme d’exploitation. Dès lors, que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m², les bâtiments concernés, quelle que soit la surface de chacun de ces bâtiments, sont assujettis.

Oui, tout patrimoine (ou partie de patrimoine) immobilier tertiaire, dès lors qu’il répond aux conditions d’assujettissement (Cf. II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation – Voir A1) est soumis aux obligations de déclaration de ses consommations d’énergie sur OPERAT. 

En ce qui concerne la potentialité de vente, il convient de rappeler qu’il est prévu une disposition d’évaluation du respect des obligations en cas de vente ou de location (Cf. II de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation) qui est annexée à titre d’information à l’acte de transaction immobilière. Comme cela est prévu au dernier alinéa de l’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation, cette évaluation est réalisée sur la base de la dernière attestation numérique annuelle. Cette information pourra utilement être complétée par le cadre de plan d’actions qui identifie le cadre de répartition des actions entre propriétaire et preneur à bail (Voir AF2).

En cas de changement d’activité, il existe deux possibilités :

• S’il s’agit d’une nouvelle activité tertiaire, cette nouvelle activité demeure assujettie au dispositif et les nouveaux objectifs sont déterminés suivant les dispositions prévues à l’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation.

• Dans le cas où une activité tertiaire au sein d’un bâtiment, une partie de bâtiment ou d’ensemble de bâtiment cesse, et qu’il y a un changement de destination, le ou les locaux concernés ne sont plus assujettis aux obligations puisqu’il n’y a plus d’activités tertiaires. Cependant, comme cela est précisé au dernier alinéa de l’article R. 174-27 code de la construction et de l’habitation, la consommation énergétique de référence est conservée sur la plateforme numérique OPERAT jusqu’à la reprise éventuelle d’une activité tertiaire.

Il n’y a aucun lien entre locataires successifs, en dehors de la reprise de la consommation énergétique de référence initiale pour déterminer l’objectif en valeur relative assignée à chacun des exploitants du local tertiaire. Pour rappel, les dispositions prévues sur ce sujet sont précisées au 1° de l’article R. 174-24 du CCH.

C’est le propriétaire ou le vendeur qui doit assurer un lien entre chaque locataire ou acheteur en annexant au contrat de bail ou à la promesse ou compromis de vente l’évaluation du respect des obligations des économies d’énergie sur la base de l’attestation annuelle de l’exploitant précédent (Cf. II de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation) qui pourra utilement être complétée par le cadre de répartition des actions entre propriétaire et preneur à bail.

• Cessation d’activité – obligation de remontée de données : Propriétaire occupant ou locataire (Exploitant)

En cas de cessation d’activité, l’exploitant du l’entité fonctionnelle tertiaire assujettie déclare sur la plateforme OPERAT les données de consommations énergétiques jusqu’à la date de la cessation de son activité. La plateforme numérique établit la consommation énergétique annuelle au prorata temporis. Cependant il n’y aura pas d’établissement d’attestation annuelle, pour l’année correspondante.

Rappels de quelques principes fondateurs d’Éco Énergie Tertiaire :

L’exercice annuel ne repose pas uniquement sur une année calendaire à savoir du 01/01 au 31/12. De nombreux acteurs qui établissent des rapports Responsabilité Sociétale des Entreprises, ont demandés depuis la genèse de la concertation sur le décret Tertiaire à ce que la remontée de données de consommation annuelle puisse s’établir sur la même période de référence que celle de leur rapport. C’est pour cette raison que les dispositions prévues au 4° l’article R. 174-27 du CCH restent générique quant à la période et que l’échéance de remontée des données de consommations énergétiques annuelles est prévue au 30 septembre (Voir DC5 – Q2).

Le même principe général est appliqué à la consommation de référence qui correspond à une année pleine d’exploitation. Il n’a jamais été écris qu’il s’agissait « d’une consommation annuelle calendaire » ni « d’une consommation de référence qui correspond à une année pleine d’exploitation calendaire ».

Ces principes sont rappelés clairement dans la table 3 (Situation de référence) et la table 4 (Consommations énergétiques annuelles) de l’annexe VI de l’arrêté qui rappelle le renseignement du mois de début de la plage de 12 mois consécutifs.

Comme précisé précédemment, il n’y a pas nécessairement de repreneur immédiatement, parfois il se passe plusieurs mois et plus rarement des années (mais cela arrive) entre le départ d’un locataire et l’arrivée d’un nouveau (fréquent en commerces).

Enfin pour des raisons juridiques et de bon sens il n’est pas envisageable de reporter l’obligation sur le seul repreneur (si tant est qu’il y en ait un) qui serait présent au 31/12, pour les raisons suivantes :

• Le repreneur ne peut être responsable des résultats de l’exploitation de son prédécesseur (raison juridique),

• Le repreneur peut ne pas avoir la même activité que le prédécesseur, et s’il a la même activité il n’a pas nécessairement les mêmes indicateurs d’intensité d’usage …de plus, cela générerait des traitements particuliers au niveau de l’attestation annuelle.

• Changement de propriétaire bailleur (vente ou succession)

En cas de changement de propriétaire bailleur, cela n’a aucune incidence au niveau de l’entité fonctionnelle dont l’exploitation se poursuit.

L’exploitant de l’entité fonctionnelle déclarera le changement de propriétaire dans le cadre de la remontée des données annuelles. A défaut, si le propriétaire précédent détient un compte OPERAT, le changement de propriétaire pourra être déclaré par le nouveau propriétaire.

Dans le cadre de la mutation immobilière, le(s) nouveau(x) propriétaire(s) est(sont) informé(s) des obligations relatives au dispositif d’Éco Énergie Tertiaire. A ce titre, conformément aux dispositions du II de l’article L.174-1 du code de la construction et de l’habitation l’évaluation du respect de l’obligation (attestation annuelle de ou des entités fonctionnelles assujettis) est annexée, à titre d’information à la promesse ou au compromis de vente et, à défaut, à l’acte authentique de vente ou de la succession.

• Nouveau bail (changement de locataire)

Le nouveau locataire, s’il mène une activité tertiaire, son propriétaire devra l’informer de ses obligations au regard d’Éco Énergie Tertiaire et lui avoir transmis la dernière attestation annuelle ainsi que l’identifiant unique bâtimentaire de l’entité fonctionnelle afin que son locataire puisse se déclarer sur OPERAT et récupérer, le cas échéant, la consommation de référence du local tertiaire correspondant.

Chacun est responsable de la déclaration des consommations énergétiques suivants les modalités présentées dans la FAQ DC3 relative à la transmission des données de consommations dans le cas de la multi-occupation.

Le propriétaire a un devoir d’information auprès de son preneur à bail au regard de :

• L’assujettissement aux obligations en fonction de la connaissance qu’il détient en tant que propriétaire unique ou via le conseil syndical et son syndic en cas de copropriété, dans le contrat de bail ou par voie d’avenant à celui-ci ou tout autre moyen lui permettant de justifier cette information auprès de son preneur à bail ;

• L’information prévue aux trois derniers alinéas du II de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation relative à l’évaluation du respect de l’obligation en cas de transaction immobilière.

Sur ce dernier point, dans le cas de changement de preneur à bail, il n’existe aucun lien entre l’ancien et le nouveau preneur à bail. Les nouveaux objectifs pris en considération sont définis suivant les dispositions prévues à l’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation.

Le(s) bâtiment(s) dans lesquels l’entité fonctionnelle s’étend et pour lequel (lesquels) le cumul des surfaces d’activités tertiaires est supérieur à 1000 m² sont assujettis. Dès lors, les exploitants des locaux tertiaires (propriétaires occupants et preneurs à bail) et les propriétaires, au sens large du termes (propriétaire, syndicat de copropriété, voire association de copropriétés) sont assujettis et responsables de l’atteinte des objectifs en fonction de leur responsabilité respective.

Par contre, si l’un des bâtiments sur lequel l’entité fonctionnelle s’étend présente un cumul des surfaces d’activités tertiaires hébergées inférieur à 1000 m², les autres activités tertiaires ne sont pas assujetties. Les quelques mètres carrés de l’entité fonctionnelle présente dans ce bâtiment sont intégrés au niveau de l’assujettissement (Voir A21). Le propriétaire de cette partie de l’entité fonctionnelle n’est pas assujetti et il en sera tenu compte dans l’évaluation du respect des obligations en cas de non atteinte d’un des objectifs.

Les propriétaires des bâtiments assujettis sont identifiés sur OPERAT. Une information doit être fournie au niveau de l’identification du propriétaire non-assujetti en cas de transaction immobilière (vente ou renouvellement de bail).