Foire aux questions Décret tertiaire

Se reporter au préambule de la DC10

Le verbe utilisé à l’article R. 174-26 du code de la construction et de l’habitation relatif à la modulation des objectifs est le verbe « pouvoir »…il s’agit donc d’une possibilité et non pas d’une obligation.

Le dossier technique n’est à établir que pour les modulations prévues au I et au III de l’article R. 174-26 du CCH, à savoir en raison de contraintes techniques, architecturale ou patrimoniales, et/ou pour disproportion économique.

Conformément aux dispositions prévues au I de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation, les objectifs en valeur relative et en valeur absolue mentionnés aux 1° et 2° du même article peuvent(Voir MO1) être modulés en fonction :

a) De contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales relatives aux bâtiments concernés ;
b) D’un changement de l’activité exercée dans ces bâtiments ou du volume de cette activité ;
c) De coûts manifestement disproportionnés des actions par rapport aux avantages attendus en termes de consommation d’énergie finale.

Les modulations pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales et pour disproportion économique ne sont que des possibilités…ce ne sont nullement des obligations.

L’ensemble des modulations des objectifs s’établissent en procédant à une modulation de l’objectif en valeur absolue Cabs qui constitue la valeur cible commune à chaque catégorie d’activité (égalité de traitement). Une fois que l’objectif en valeur absolue est modulé, la modulation de l’objectif en valeur relative est modulé en appliquant tout simplement une règle de trois conformément aux dispositions prévues aux articles 7 et 10 de l’arrêté du 10 avril 2020.

La modulation des objectifs pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales (article 9 de l’arrêté du 10 avril 2020).

La modulation pour contraintes techniques ou architecturales concerne les actions d’amélioration de l’efficacité énergétique et environnementale du bâtiment et l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie.

Un dossier technique doit être élaboré conformément aux dispositions prévues à l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020. La justification de modulation des objectifs est récapitulée dans un tableau de synthèse au format .csv (Cf. contenu défini en Annexe IV de l’arrêté) versé sur OPERAT.

Outre les études énergétiques mentionnées au II de l’article 7 de l’arrêté, des justifications sont à produire et à joindre au dossier technique dont le cadre type figure en Annexe IV de l’arrêté :

• Une note technique pour les contraintes techniques (Cf. III de l’article 9 de l’arrêté) ;

• Un avis circonstancié pour les contraintes architecturales ou patrimoniales (Cf. IV de l’article 9) d’un architecte dont la compétence est différenciée selon la nature du bâtiment.

La modulation des objectifs pour contraintes techniques architecturales peut être déclarée à tout moment, sauf si cette modulation concerne également une disproportion économique (Cf. ci-après).

La modulation des objectifs en fonction du volume d’activité (article 10 de l’arrêté du 10 avril 2020)

La modulation en fonction du volume d’activité est effectuée automatiquement par la plateforme OPERAT sur la base du renseignement des indicateurs d’intensité d’usage (temporel et surfacique – Voir O2) et suivant les dispositions de l’article 10 de l’arrêté du 10 avril 2020.

Il est judicieux de caractériser les indicateurs d’intensité d’usage de la consommation énergétiques de référence, lorsque l’assujetti s’oriente vers l’objectif en valeur relative et qu’il y a des évolutions notables au niveau des indicateurs d’intensités d’usage entre la situation correspondant à la consommation énergétique de référence et la situation existante (données annuelles). En l’absence d’informations sur les indicateurs d’intensité d’usage relatif à la consommation énergétique de référence, ce seront les indicateurs étalons de(s) objectif(s) exprimé(s) en valeur absolue qui seront pris en compte. Ces indicateurs étalons ne reflètent pas nécessairement la configuration dans laquelle se trouvait l’entité fonctionnelle pour l’année de référence.

Le renseignement des indicateurs d’intensité d’usage peut utilement être effectué à chaque remontée de données de consommations énergétiques annuelles. Si l’assujetti constate une évolution notable (à la hausse comme à la baisse) de ses consommations, il conviendrait qu’il s’intéresse aux indicateurs d’intensité d’usage et vérifie s’il n’y a pas eu d’évolution de ces derniers : OPERAT constitue en ce sens un outil de capitalisation des données et de pilotage de l’activité.

Dès lors que les indicateurs d’intensité d’usage évoluent d’une année sur l’autre, il est conseillé aux assujettis de renseigner ces indicateurs (à la hausse comme à la baisse) afin que les objectifs soient adaptés à la configuration du volume d’activité rencontré et de vérifier qu’il n’y a pas d’écart notable en termes d’impact du volume d’activité sur les consommations énergétiques (Justification auprès des Energy manager).

Il est rappelé que la consommation énergétique annuelle fait l’objet d’une attestation annuelle et de la notation Éco Énergie Tertiaire. Cette notation peut potentiellement être impactée lorsqu’il y a une variation du volume d’activité sur plusieurs années et que les indicateurs d’intensité d’usage n’ont pas été renseignés (à titre d’exemple : une baisse du volume d’activité suivie d’une remontée de celui-ci l’année d’après pourra induire une baisse de la notation lorsque le volume d’activité sera plus élevé). Il convient de faire preuve de transparence afin de pouvoir également tirer des enseignements de l’impact du volume d’activité sur les consommations énergétiques afin de pouvoir corriger le cas échéant les formules de modulation des objectifs en fonction du volume d’activités (capitalisation des données 2020-2023).

La modulation pour disproportion économique (article 10 de l’arrêté du 10 avril 2020)

La modulation pour disproportion économique ne concerne que les actions d’amélioration de l’efficacité énergétique et environnementale du bâtiment. Elle ne porte pas sur les équipements de process, car cela relève de la seule et unique compétence des responsables de l’exploitation des activités tertiaires concernés (absence d’immixtion du cadre réglementaire sur le modèle économique de l’activité tertiaire concernée).

La modulation des objectifs ne peut être invoquée que lorsque le temps de retour brut sur investissement du coût global d’un des trois leviers d’actions d’amélioration de la performance énergétique, déduction faite des aides financières, est supérieur à :

• 30 ans pour les actions de rénovations relatives à l’amélioration de l’efficacité énergétique et environnementale des bâtiments portant sur l’enveloppe ;

• 15 ans pour les travaux de renouvellement des équipements énergétiques du bâtiment (hors consommables) ;

• 6 ans pour la mise en place de système de contrôle et de gestion active des systèmes et équipements.

Il est précisé que « le calcul du temps de retour brut sur investissement de chacun des leviers d’actions est effectué indépendamment de l’engagement des autres leviers d’actions », notamment pour éviter tout accroissement « mécanique » du temps de retour brut sur investissement d’actions sur d’amélioration de la performance énergétique des bâtiments sur l’enveloppe après avoir procédé à des actions portant sur une amélioration des modalités d’exploitation (investissement très limité).

Un dossier technique doit être élaboré conformément aux dispositions prévues à l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020 et la modulation doit être déclarée 5 ans au maximum après la première échéance de remontée de consommations de chaque décennie. La justification de modulation des objectifs est récapitulée dans un tableau de synthèse au format .csv (Cf. contenu défini en Annexe IV de l’arrêté) versé sur OPERAT.

NB important : le dossier technique est élaboré à un niveau fonctionnel pertinent (à l’échelle d’un bâtiment) et peut à ce titre concerner plusieurs assujettis (Cf. 2ème alinéa du I de l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020).

Comme cela est précisé au second alinéa de l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020, « A ce titre, le dossier technique est élaboré à un niveau fonctionnel pertinent qui permet d’intégrer l’impact des actions de réduction de la consommation d’énergie mises en œuvre ou qui seront mises en œuvre par le ou les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. ».

Afin d’être plus explicite, cet alinéa sera modifié de la façon suivante dans l’arrêté « Valeurs absolues II » : « A ce titre le dossier technique est élaboré à l’échelle de chaque bâtiment concerné qui permet de prendre en compte, pour chaque entité fonctionnelle, l’impact des actions de réduction de la consommation d’énergie mises en œuvre ou qui seront mises en œuvre par le ou les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. »

Comme cela le sera également précisé au II de l’article 7, l’étude énergétique portant sur les actions d’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment (1° du contenu du dossier technique) permet d’évaluer au niveau de chaque entité fonctionnelle, l’impact des actions de réduction de la consommation d’énergie.

Dans le cas de la multi-occupation, l’étude énergétique mentionnée au 1° du I de l’article 7 est réalisée au niveau du bâtiment concerné, voire de l’ensemble de bâtiments concernés sur une même unité foncière ou un même site. Les résultats de cette étude énergétique sont déclinés au niveau de chaque entité fonctionnelle. Ainsi, cette étude énergétique devra s‘appuyer sur une méthode de calculs thermiques permettantd’évaluer précisément, pour chaque entité fonctionnelle, l’impact des actions d’amélioration de la performance énergétique.

A ce titre, il convient notamment d’analyser en premier lieu si les caractéristiques intrinsèques du bâtiment sont suffisantes pour atteindre les objectifs (diagnostic du niveau de performance énergétique) afin d’apprécier qui est responsable de chacun des éléments du contenu du dossier technique (Cf. article 7 – 1° à 4° du contenu du dossier technique).

Si le niveau de performance énergétique du bâtiment n’est pas suffisant, un certain nombre d’actions pourront être menées à l’échelle du bâtiment, ce qui pourrait nécessiter la réalisation d’une étude énergétique (Cf. article 7 de l’arrêté – 1° du contenu du dossier technique) qui devra être portée par le (les) propriétaire(s) du bâtiment (propriétaire unique ou Syndicat de copropriété). Selon les dispositions contractuelles prévues dans les contrats de bail, une participation financière des preneurs à bail pourrait potentiellement être sollicitée.

L’étude énergétique portant sur les actions visant à réduire les consommations des équipements liés aux usages spécifiques (Cf. 2° du contenu du dossier technique) et l’identification des actions portant sur l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et sur le comportement des usagers (Cf. 3° du contenu du dossier technique), relèvent quant à eux de la responsabilité de chaque entité fonctionnelle assujettie en cas de « multi occupation » (propriétaire occupant et preneurs à bail). Il convient cependant de souligner que l’adaptation des locaux à un usage économe peut également concerner le propriétaire.

Le programme d’actions (Cf. 4° du contenu du dossier technique) est alors établi conjointement *  par le propriétaire (propriétaire unique ou Syndicat de copropriété) et les exploitants des locaux tertiaires (propriétaires occupants et preneurs à bail) pour pouvoir être décliné au niveau de chaque entité fonctionnelle.

Toutefois, afin de conserver l’engagement du propriétaire dans la démarche, les éléments relatifs à la performance thermique du bâtiment doivent être portés par le propriétaire notamment au regard de ses responsabilités au niveau de l’exploitation des équipements dont il assure l’exploitation (assurer la garantie de résultat).

Le dossier technique est établi au niveau de l’entité fonctionnelle qui déclare une modulation des objectifs mentionnés au I et au III de l’article R.174-26 du code de la construction et de l’habitation. Selon les cas, et notamment dans le cas de la multi-occupation, la constitution du dossier technique peut être partagée entre le(s) propriétaire(s) du bâtiment et le(s) exploitant(s) de(des) entités(s) fonctionnelles déclarant une modulation des objectifs.

Ces éléments de réponse peuvent être récapitulés dans le tableau suivant :

*Conjointement : Le terme « conjointement » a été choisi pour des raisons juridiques. En effet le programme d’actions est établi dans un cadre réglementaire (voir ci-après), et celui-ci est décliné au niveau de chaque entité fonctionnelle en définissant la responsabilité du propriétaire ou du preneur à bail sur chacune des actions prévues.

Le Programme d’actions est réglementaire, et celui-ci est à fournir dans le cadre de :

• Déclaration de modulation des objectifs pour contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, et/ou pour disproportion économique (Cf.  4° du Dossier technique – Article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020) ;

• Non-respect de l’atteinte des objectifs à chacune des échéances décennales (Cf. II de l’article R.185-2 du code de la construction et de l’habitation).

Le Plan d’actions (Voir AF1) est un cadre informatif de répartition des actions entre propriétaire et exploitant qui vous sera proposé sur la plateforme OPERAT qui permettra d’identifier les actions que vous envisagez de mettre en œuvre afin de répondre aux obligations et de définir qui en est responsable. Ce document pourra utilement être joint dans le cadre de transaction immobilière (vente – nouveau bail) pour faire un état des lieux de l’avancement de ces actions.

Nota bene : particularités de certains contrats de bail tertiaire
Dans certains contrats de bail tertiaire, les obligations respectives des propriétaires et des preneurs à bail au regard des interventions sur la performance énergétique et environnementale des bâtiments ne reviennent pas exclusivement au propriétaire. Ainsi, les obligations respectives en ce qui concerne l’entretien, les réparations ou les mises en conformité du bâtiment et de ses systèmes, peuvent être réparties entre les parties, notamment en ce qui concerne les baux commerciaux, dans le respect des dispositions prévues aux articles L145-40-2 et R145-35 du code de commerce.
A titre d’exemple, dans le cadre de bail dit « investisseurs » ou « triple net », la réalisation des études portant sur la performance énergétique des bâtiments peut relever d’une maîtrise d’ouvrage assurée par le preneur à bail. Il peut en être de même au niveau de la réalisation de travaux portant sur l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

En premier lieu, il convient de rappeler que les objectifs (en valeur relative et en valeur absolue) sont assignés à l’entité fonctionnelle assujettie (bâtiment, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments sur un site – Cf. A1 Assujettissement). Dans ce contexte, la modulation des objectifs est propre à chaque entité fonctionnelle assujettie. Toutefois, comme cela est précisé au second alinéa du II de l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020, il est possible de procéder à une modulation des objectifs de plusieurs bâtiments présentant des caractéristiques bâtimentaires similaires (zone géographique identique, typologie constructive et comportement thermique dynamique similaire, énergie utilisée et équipements techniques) et des usages similaires (catégorie d’activité), et sous réserve d’en justifier la pertinence, dans le cadre d’une étude énergétique portant sur un bâtiment représentatif d’un échantillon de bâtiments similaires.

Exemples au niveau de l’échantillonnage :

Deux bâtiments des années 1980, situés dans une même zone géographique thermique et de typologie constructive similaire, mais dont les caractéristiques en termes d’isolation sont différentes (l’un ayant fait l’objet d’une isolation par l’extérieur et l’autre resté en l’état) ne pourront pas se retrouver dans le même échantillon.

De même, deux bâtiments situés dans une même zone géographique thermique, de typologie constructive et de caractéristiques intrinsèques au niveau de l’enveloppe similaires, mais qui ne possèdent pas le même système techniques CVC ne pourront pas se retrouver dans le même échantillon).

En second lieu, les modalités d’atteinte des objectifs à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine sont explicités à l’article 14 de l’arrêté et dans le guide d’accompagnement (Cf. EC1 – Evaluation et constat du respect des obligations).

La plateforme OPERAT procède d’une part à la vérification de l’atteinte des objectifs pour chaque entité fonctionnelle assujettie (Cf. II de l‘article 14 de l’arrêté du 10 avril 2020). En cas d’atteinte de l’un des deux objectifs, l’écart de consommation le plus significatif peut être réaffecté à une ou plusieurs entités du patrimoine de l’assujetti concerné qui n’ont respecté aucun des deux objectifs.

La plateforme OPERAT présente une requête automatique de répartition du potentiel de consommation d’énergie finale à réaffecter en le répartissant de l’entité assujettie la plus proche de l’un des deux objectifs à celle qui en est la plus éloignée (Cf. III de l’article 14 de l’arrêté du 10 avril 2020). Toutefois l’assujetti peut modifier cette répartition en fonction de choix de gestion qui lui sont propres.