Foire aux questions Décret tertiaire

En préambule il convient d’être clair sur l’utilisation de la terminologie « site » et de privilégier le terme d’« entité fonctionnelle ». Une entité fonctionnelle tertiaire présentant une surface inférieure à 1000 m² peut être assujettie si elle se trouve intégrée dans l’une de trois configurations mentionnées au II de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation (Cf. FAQ – A1) de cumul de surface d’activités tertiaires qui dépasse ce seuil de 1000m². Le terme « site » est utilisé pour le troisième cas de figure (Tout ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un site dès lors que ces bâtiments hébergent des activités tertiaires sur une surface de plancher cumulée supérieure ou égale à 1000 m²).  

Exemples :
L’enseigne commerciale « Alpha » de 150 m2 dans le centre commercial « Lambda » d’une surface totale de 3500 m2 est assujettie. Cette entité fonctionnelle ne doit pas être considérée comme le « site » Alpha au centre commercial Lambda.

Le « site » industriel Delta est assujetti pour ses activités tertiaires de bureaux (administration, RH, comptabilité, bureau d’étude) sur une surface de 600 m2 hébergées sur une partie du « bâtiment A » à utilisation majoritairement industrielle (4000 m2), pour son restaurant d’entreprise d’une surface de 600 m2 (bâtiment B : Cuisine et salle de restauration) et son entrepôt logistique de 1000 m2 (bâtiment C), soit un total de 2200 m2 d’activités tertiaires sur le site.

Les obligations portent sur chaque entité fonctionnelle assujettie notamment au regard de :

1. Ses spécificités en termes de sous catégories d’activités associées et des indicateurs d’intensité d’usage correspondants,
2. Sa performance énergétique en termes de qualités intrinsèques du bâtiment, d’exploitation de ces équipements et de l’usage des occupants notamment au niveau de la situation de référence.

L’évaluation et le constat du respect des objectifs sont donc appréciés individuellement pour chaque entité fonctionnelle assujettie.

Néanmoins, les dispositions prévues à l’article R. 174-31 du code de la construction et de l’habitation relatif à la vérification du respect des objectifs permettent la mutualisation des résultats à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine. Cette disposition s’entend pour le patrimoine assujetti.

Ainsi au sein d’une même structure (groupe), il pourra y avoir des entités fonctionnelles assujetties qui présentent des consommations énergétiques inférieures aux objectifs (Atteinte) et d’autres qui n’atteignent pas ces objectifs. L’essentiel est que l’objectif soit atteint globalement sur un périmètre défini par la structure.

Exemples :
Le groupe de restauration rapide « Fast Burger » possède, sur le territoire français :

A. Des entités fonctionnelles assujetties (de plus ou moins de 1000m2) dans des centres commerciaux,

B. Des entités fonctionnelles indépendantes assujetties (de plus de 1000 m2),

C. Et des entités fonctionnelles indépendantes non assujetties (moins de 1000 m2).

D’un point de vue réglementaire, ce groupe pourra mutualiser ses résultats uniquement sur les entités fonctionnelles assujetties (cas a et b). Il pourra mutualiser ses résultats selon sa politique managériale sur les périmètres qu’il choisira (national, régional, départemental).

Toutefois la plateforme OPERAT est ouverte également aux entités fonctionnelles volontaires (non assujetties). Dans ce contexte, le groupe « Fast Burger » pourra faire valoir les résultats obtenus sur ces entités fonctionnelles indépendantes sur lesquelles il possède la maîtrise complète des consommations énergétiques.

Le dispositif législatif précise que tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments soumis à l’obligation doit atteindre, pour chacune des années 2030, 2040 et 2050, les objectifs suivants :

1° Soit un niveau de consommation d’énergie finale réduit, respectivement, de 40 %, 50 % et 60 % par rapport à une consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010 ;

2° Soit un niveau de consommation d’énergie finale fixé en valeur absolue, en fonction de la consommation énergétique des bâtiments nouveaux de leur catégorie. 

Le premier est dit « l’objectif en valeur relative », le second dit « l’objectif en valeur absolue ».

Le respect d’une seule des 2 conditions suffit.

De façon générale, « l’objectif en valeur relative » sera plus favorable aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensemble de bâtiments n’ayant pas encore entrepris d’actions de réduction de leur consommation énergétique, alors que « l’objectif en valeur absolue » est destiné plutôt à ceux qui ont déjà entrepris des actions de leur réduction de leur consommation énergétique ou pour les bâtiments récents et les bâtiments rénovés performants (type BBC Rénovation).

Exemple :

L’assujetti A s’orientera plutôt vers « l’objectif en valeur relative », mais il pourra aller plus loin et tendre vers « l’objectif en valeur absolue » sur la base duquel il fera l’objet de la notation « Éco Énergie Tertiaire ».

L’assujetti B (cas d’un bâtiment récent ou BBC Rénovation) s’orientera plutôt vers « l’objectif en valeur absolue » sur la base duquel il fera également l’objet de la notation « Éco Énergie Tertiaire ». 

En ce qui concerne le cas de vente de bien immobilier tertiaire, il est rappelé qu’il est prévu une disposition d’évaluation du respect des obligations en cas de vente ou de location (Cf. II de l’article L. 174-1 du code de la construction et de l’habitation) qui doit être annexée à titre d’information à l’acte de transaction immobilière. Comme cela est prévu au dernier alinéa de l’article R. 174-31, cette évaluation est réalisée sur la base de la dernière attestation numérique annuelle. Cette information pourra utilement être complétée par le cadre de plan d’actions qui identifie le cadre de répartition des actions entre propriétaire et preneur à bail (Cf. AF2).

Une fonctionnalité de la plateforme OPERAT pourra agréger les résultats obtenus à l’échelle de la structure qui procède à la vente (cas de multi-occupation).

Pour que le futur acquéreur puisse connaitre les objectifs qui lui seront assignés une fonctionnalité OPERAT permettra de les pré-identifier avant que le nouveau propriétaire puisse renseigner la plateforme. Cette fonctionnalité permettra notamment de définir les nouveaux objectifs (en valeur relative et en valeur absolue) en cas de changement d’activité tertiaire conformément aux dispositions prévues à l’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation.

Il convient d’ajouter, qu’en cas de cessation d’activités une nouvelle disposition est prévue à l’article R. 174-28 (décret modifiant les articles R.174-27 et R.174-28 du code de la construction et de l’habitation) qui précise qu’en cas de cessation d’activité, l’assujetti déclare sur la plateforme OPERAT les données de consommations d’énergie de l’année en cours jusqu’à la date de la cessation de son activité ainsi que la date effective de la cessation d’activité. La plateforme établit la consommation énergétique annuelle au prorata temporis.  

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire s’appuie sur une approche à l’entité fonctionnelle (notion d’établissement – Voir A1). Dans ce contexte, les entités fonctionnelles assujetties sont appréciés dans leur configuration à leur entrée dans le dispositif, soit à compter du 1er octobre 2019. Ainsi, si un bâtiment ou une partie de bâtiment qui était affecté à une entité fonctionnelle a été détruit avant la date d’entrée en vigueur du dispositif, ce bâtiment n’est pas existant et ne fait plus partie du patrimoine de l’entité fonctionnelle assujettie.

Cependant, la question de l’objectif de l’entité fonctionnelle, exprimé en valeur relative (Crelat) sur la base de la consommation énergétique de référence qui ne peut être antérieure à 2010, se pose. En effet, un bâtiment ou une partie de bâtiment qui était en fonction pour cette consommation énergétique de référence peut avoir été détruit entre temps.

Dans ce contexte, la consommation énergétique de référence est établie sur la base des données de consommations énergétiques de référence affectées aux surfaces des locaux concernés à cette date (en intégrant les surfaces des locaux qui ont été détruits entre temps). Chaque année à compter de 2020, les données de consommations annuelles des entités fonctionnelles assujetties sont remontées sur OPERAT, et les évolutions liées à des extensions ou restructuration, y compris les démolitions, font l’objet d’une mise à jour des données relatives aux sous-catégories concernées, leurs surfaces et leurs indicateurs d’intensité d’usage – Voir A1).

Dès lors qu’il n’y a pas de changement de nature d’activité tertiaire au niveau de l’entité fonctionnelle assujettie, l’objectif en valeur relative n’est pas modifié. Mais, l’objectif exprimé en valeur absolue est adapté chaque année à la configuration et à l’exploitation des locaux (reflet de la réalité), en s’appuyant notamment sur les indicateurs d’intensité d’usage surfacique et temporel qui, par exemple, pourraient acter une densification des usages au mètre carré.

Ainsi, la destruction de bâtiment ou partie de bâtiment peut « potentiellement » participer à la réduction des consommations d’énergie au regard de l’objectif exprimé en valeur relative, notamment si la proportion des usages spécifiques sur l’entité fonctionnelle n’a pas évolué (ou alors qu’il a baissé) et alors le gain énergétique est obtenu sur les surfaces abandonnées. Par contre, si les usages spécifiques ont évolué à la hausse sur l’entité fonctionnelle concernée (densification par exemple), il faut que les bâtiments ou partie de bâtiments restés en exploitation aient fait l’objet d’amélioration de leur efficacité énergétique pour que les gains obtenus soient suffisamment significatifs par rapport aux consommations énergétiques des surfaces abandonnées.

La destruction de bâtiment ou partie de bâtiment n’a aucun impact sur l’objectif exprimé en valeur absolue qui s’appuie et évolue selon la configuration de l’entité fonctionnelle, en y intégrant tous les facteurs qui influent sur la détermination de cet objectif (sous-catégories concernées, surfaces et indicateurs d’intensité d’usage). En résumé, l’objectif exprimé en valeur absolue suit les évolutions de l’entité fonctionnelle dans le cadre des remontées de données annuelles (il est potentiellement mis à jour).

Il convient de rappeler que c’est l’objectif exprimé en valeur absolue qui constitue la valeur cible commune à chaque catégorie d’activité (Cf. II de l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020) sur lequel la notation Eco Energie Tertiaire est établie (valeur verte – Voir O4).

L’objectif du dispositif est de suivre chacune des entités fonctionnelles tertiaires en activité et de mettre en place une veille de leur performance énergétique. Éco Énergie Tertiaire n’a pas vocation à générer des friches tertiaires en gardant des bâtiments ou parties de bâtiments non utilisés pour baisser artificiellement le résultat exprimé en kWh/m²/an par intégration des surfaces non exploitées (contraire au principe de la « valeur verte » d’un bien immobilier qui conduit à une dégradation inévitable des biens immobiliers et par voie de conséquence à une dépréciation de l’actif immobilier). Les opérations de contrôle par les services de l’Etat permettront d’identifier ces dérives qui constitueront une fausse déclaration passible des sanctions prévues au R. 441-6 du code pénal (deux ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende pour le déclarant).

Enfin, au niveau de la mutualisation des résultats à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine, dès lors qu’un bâtiment est détruit il sort du patrimoine (il n’existe plus). L’atteinte des objectifs est appréciée individuellement au niveau de chaque entité fonctionnelle (Voir EC1).