La mutualisation vient d’ouvrir sur OPERAT. Très attendue, elle exclut pourtant d’emblée une partie des assujettis : les locataires ne peuvent pas en bénéficier. Beaucoup comptaient sur ce mécanisme pour atteindre leurs objectifs. Ils doivent aujourd’hui revoir leur stratégie, et vite.
Rappel : ce que le Décret tertiaire impose
Le Décret Tertiaire concerne tous les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments à usage tertiaire dont la surface cumulée atteint au moins 1 000 m². Les assujettis doivent réduire leur consommation d’énergie finale selon deux modalités au choix :
- En valeur relative : -40 % en 2030, -50 % en 2040 et -60 % en 2050 par rapport à une année de référence (2010 au plus tôt).
- En valeur absolue : atteindre un seuil de consommation fixé par arrêté selon l’activité et la zone climatique.
L’obligation pèse à la fois sur le propriétaire et sur le locataire, chacun pour ce qui le concerne : le propriétaire sur le bâti et les équipements dont il a la charge, le locataire sur ses usages et ses propres installations. C’est précisément ce partage des responsabilités qui rend l’exclusion des locataires si sensible.
Qu’est-ce que la mutualisation ?
Pour atteindre les objectifs du Décret Tertiaire, l’État autorise le regroupement de plusieurs actifs (entités fonctionnelles assujetties), plus ou moins performants, au sein d’un même groupement de structures. Le principe est simple : un bâtiment performant compense un bâtiment énergivore.
Concrètement, on ne regarde plus si chaque site atteint son objectif individuellement, mais si l’ensemble du groupement atteint l’objectif global. Un site qui dépasse sa cible de réduction « libère » de la marge pour un autre qui reste en retrait.
Un exemple concret
Prenons une enseigne qui exploite trois sites tertiaires :
- Le site A a déjà réduit sa consommation de 55 % grâce à une rénovation récente.
- Le site B atteint -40 %, pile dans l’objectif 2030.
- Le site C, plus ancien, plafonne à -25 %.
Sans mutualisation, le site C est non conforme et appelle des travaux lourds. Avec la mutualisation, l’excédent du site A peut compenser le retard du site C. Le groupement peut ainsi atteindre l’objectif global sans engager immédiatement de rénovation sur le bâtiment le plus coûteux à traiter.
Les avantages de la mutualisation
Elle réduit les coûts de travaux. Les investissements sont ciblés sur certains bâtiments seulement, pas sur l’ensemble du parc. Vous concentrez vos efforts sur les bâtiments au plus fort potentiel, plutôt que d’aller chercher les derniers points de pourcentage, souvent les plus chers, sur chaque site. Vos investissements sont plus efficaces en économies par euros dépensés.
Elle permet d’échelonner les investissements. Certains travaux peuvent être réalisés plus tard, au rythme des cycles de rénovation ou de renouvellement des équipements, sans la pression de l’échéance.
Elle simplifie le pilotage. Raisonner à l’échelle d’un portefeuille plutôt que site par site facilite les arbitrages budgétaires et la construction d’une trajectoire cohérente.
Ce qui change
Depuis 2020, le texte prévoit la mutualisation « à l’échelle de tout ou partie du patrimoine soumis à l’obligation ». Il ne restreint pas explicitement l’accès à la seule qualité de propriétaire. De nombreux locataires multisites (enseignes de distribution, réseaux d’agences, entreprises de services) avaient donc légitimement intégré ce levier à leur stratégie.
En juin 2026, la fonctionnalité ouvre sur la plateforme OPERAT. Elle n’est pas disponible pour les locataires.
Aujourd’hui, la position est claire. Suite à des échanges avec la DHUP (Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages), l’administration considère que le terme « patrimoine » renvoie à la notion de patrimoine immobilier, donc de propriété. Les biens n’appartenant pas aux locataires, ceux-ci ne peuvent pas bénéficier de la mutualisation.
Il s’agit d’une interprétation administrative, et non d’une modification du texte. Elle pourrait encore évoluer, mais rien ne permet aujourd’hui de bâtir une stratégie sur cette hypothèse.
L’impact de ce changement
Un risque de non-conformité immédiat. Pour les locataires qui avaient bâti leur trajectoire sur la mutualisation, le risque est direct. Sans ce levier, chaque site doit atteindre seul son objectif.
Des schémas directeurs à revoir. Leurs schémas directeurs énergie sont remis en cause. Il faut prévoir des actions site par site, donc engager des investissements, parfois non budgétés.
Une dépendance accrue au propriétaire. Les leviers les plus puissants (isolation, remplacement des systèmes de chauffage ou de climatisation) relèvent souvent du bailleur. Sans mutualisation, le locataire dépend davantage de la volonté et du calendrier de son propriétaire pour atteindre ses objectifs.
Un risque de désengagement. Face à cette exclusion, certains locataires pourraient se détourner de la réglementation et choisir d’en assumer les sanctions. Un calcul risqué : en cas de manquement, l’administration peut adresser une mise en demeure, publier le nom de l’entreprise (principe du « name and shame ») et prononcer une amende pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale. Au-delà de la sanction financière, c’est l’image de l’entreprise et la crédibilité de sa démarche RSE qui sont en jeu.
Quels leviers restent aux locataires ?
L’exclusion de la mutualisation ne laisse pas les locataires sans solution. Plusieurs pistes restent ouvertes :
- La sobriété et le pilotage des usages. Réglage des consignes de température, gestion des plages horaires, extinction des équipements hors occupation, sensibilisation des équipes : ces actions à faible coût génèrent souvent des économies rapides.
- L’optimisation des équipements sous leur responsabilité. Éclairage LED, systèmes de gestion technique du bâtiment, équipements métiers plus performants.
- Le choix de la modalité d’objectif. Pour certains sites, l’objectif en valeur absolue peut s’avérer plus atteignable que la réduction en valeur relative. Cela s’étudie au cas par cas.
- Le dossier technique de modulation. Lorsque les objectifs sont impossibles à atteindre pour des raisons techniques, architecturales ou économiques (coût disproportionné), un dossier technique peut justifier leur ajustement.
- Le dialogue avec le bailleur. L’annexe environnementale, obligatoire pour les baux de bureaux et commerces de plus de 2 000 m², est un outil précieux pour formaliser un programme d’actions commun et répartir les efforts.
Ce qu’il faut faire maintenant
Attendre ne règle rien. Voici les étapes à engager dès aujourd’hui :
- Se rapprocher de son propriétaire pour évaluer l’étendue de la révision de stratégie et identifier les travaux qu’il prévoit déjà.
- Auditer sa situation site par site : consommations réelles, année de référence, écart à l’objectif 2030.
- Réévaluer sa trajectoire en identifiant les sites à risque, ceux qui étaient « portés » par la mutualisation.
- Repenser son plan d’actions sans la mutualisation, en priorisant les actions à meilleur rapport coût/économies.
- Budgéter les investissements désormais nécessaires et les intégrer aux prochains arbitrages.
Plus la révision est tardive, plus elle coûte cher : l’échéance 2030 laisse peu de marge pour planifier, financer et réaliser des travaux.
Citron® peut vous accompagner dans cette période de changement. Nos équipes analysent votre patrimoine site par site, identifient les sites devenus à risque sans mutualisation, sécurisent votre conformité OPERAT et construisent avec vous un plan d’actions réaliste, adapté à votre statut d’occupant.
