Le bail emphytéotique, également appelé emphytéose (l’origine du mot vient du latin « emphyteusis », lui-même du grec ancien qui signifie « implantation ») est un bail immobilier ou contrat de location dont la durée est extrêmement longue. En général, le bail emphytéotique se conclut souvent pour une durée comprise entre 18 ans minimum et 99 ans.
Ce type de bail confère au preneur un droit réel sur la chose donnée à bail, en général un terrain ou un bien immobilier. C’est à ce dernier d’améliorer le fonds tout en acceptant de régler un montant de loyer très faible. Les améliorations de la chose donnée à bail bénéficient en fin de bail au propriétaire (aucune indemnité n’est due au locataire également appelé emphytéote). En clair, l’emphytéote, le locataire donc, est un « quasi-propriétaire » du bien pour lequel il paie un loyer modique (voire gratuité) en raison de la durée du contrat.
Lorsque le bail emphytéotique arrive à son terme, l’ensemble des améliorations réalisées par le locataire (preneur), notamment les constructions, deviennent propriété exclusive du bailleur sans indemnité. Une clause indiquant d’autres indications peut être insérée dans le contrat de bail lors de sa rédaction.
Souvent utilisé pour les activités rurales lors de sa création, ce sont aujourd’hui surtout les collectivités locales et des investisseurs qui signent des contrats de bail emphytéotique pour des bâtiments industriels ou commerciaux.
Dans ce contexte, pour simplifier l’approche pour Éco Énergie Tertiaire, le preneur est considéré comme un propriétaire (notion de quasi-propriétaire). A ce titre, c’est le preneur qui est censé renseigner la plateforme OPERAT en ce qui concerne les données bâtimentaires (Tables 5 et 6 de l’Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020) en tant que propriétaire.
En termes de responsabilité juridique, le bailleur d’un bail emphytéotique est censé s’assurer que le preneur respecte les obligations réglementaires et en l’occurrence celles relatives à Éco Énergie Tertiaire. A ce titre, le preneur doit transmettre à son bailleur les informations correspondantes. Un avenant au contrat peut préciser que le preneur d’un bail emphytéotique doit transmettre annuellement à son bailleur son attestation numérique annuelle.
Aux termes du contrat, le bien revenant au bailleur, il conviendra de signaler sur la plateforme OPERAT le changement de propriétaire comme dans le cas d’une cession immobilière.
