En 2026, les investisseurs immobiliers et les foncières ne peuvent plus considérer les réglementations énergétiques comme de simples contraintes administratives. Ces dispositifs structurent désormais la valeur des actifs immobiliers, orientent les décisions d’arbitrage, influencent les attentes des locataires et conditionnent la compétitivité des patrimoines. Les acteurs qui s’adaptent rapidement renforcent leur position sur le marché ; ceux qui tardent s’exposent à un déclassement progressif.
Les obligations majeures – Décret Tertiaire, Décret BACS – ainsi que les nouvelles exigences telles que l’audit énergétique, la Loi LOM ou la Loi APER, ne freinent pas la performance. Au contraire, elles posent un cadre clair pour accélérer la transition énergétique, optimiser les coûts d’exploitation et sécuriser la valeur durable des portefeuilles immobiliers.
1. Les incontournables : décret Tertiaire et décret BACS
Décret Tertiaire : une exigence réglementaire qui crée de la valeur
Le Décret Tertiaire impose des réductions ambitieuses de consommation énergétique pour les surfaces tertiaires de plus de 1000 m² ; soit avec un objectif en valeur relative avec –40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040, -60 % d’ici 2050 (par rapport à une année de référence entre 2010 et 2019), soit un objectif en valeur absolue pour atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par typologie d’activité.
En 2026, les investisseurs les plus performants ne se contentent plus d’être conformes : ils utilisent cette obligation comme un plan d’action stratégique.
- Structuration des investissements : les travaux ne sont plus dispersés, mais hiérarchisés selon un objectif quantifié. La réalisation de plans pluriannuels de travaux et de dossiers techniques de modulation devient essentielle. Le dossier technique de modulation énergétique est un outil stratégique clé pour les gestionnaires immobiliers car il permet de moduler (d’adapter ou d’alléger) les objectifs de réduction d’énergie si des contraintes techniques, économiques ou architecturales empêchent leur atteinte. Ce dossier garantit la mise en conformité avec cette réglementation, l’identification des travaux prioritaires, en évitant les investissements superflus.
- Amélioration immédiate de l’attractivité locative : les locataires tels que les grandes entreprises, privilégient les actifs alignés avec leurs engagements RSE. Le décret Tertiaire implique à la fois les propriétaires et les locataires. Chacun joue un rôle précis dans la mise en œuvre du décret, de la collecte des données jusqu’à la planification et l’exécution des travaux. La collecte des données de consommation se fait par l’installation de capteurs IoT sur les compteurs des bâtiments, par récupération de mandats ou par API. Cette collecte de données fiables facilite la déclaration annuelle obligatoire sur la plateforme OPERAT (gérée par l’Ademe). Enfin, le suivi et l’optimisation des consommations énergétiques permettent de réaliser des économies d’énergie, de réduire les charges des locataires et ainsi, d’engager tous les acteurs d’un bâtiment, locataires et propriétaires, dans la transition énergétique.
- Renforcement de la valeur d’actif : un bâtiment performant se revend mieux, se finance mieux et se loue plus vite.
Le Décret Tertiaire est devenu un levier de valorisation incontournable et durable des actifs immobiliers tertiaires.
Décret BACS : l’automatisation qui booste la rentabilité
Le Décret BACS impose la mise en place de systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (GTB) dans les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation). Depuis janvier 2025, il est obligatoire d’avoir installé une GTB dans les bâtiments dont la production de chaud ou de froid a une puissance nominale supérieure à 290 kW. La prochaine échéance est en janvier 2027 pour tous les bâtiments ayant une puissance nominale supérieure à 70 kW. Là encore, ce qui ressemble à une obligation technique est en réalité une opportunité d’optimisation massive :
- Pilotage intelligent des installations, réduisant les consommations énergétiques sans impact sur le confort des locataires. Le suivi et l’analyse en continu des données de consommation énergétique d’un bâtiment permettent d’optimiser les réglages des systèmes techniques et de détecter automatiquement les dérives de consommation. Ainsi, l’installation d’un système de pilotage aide le property manager à mettre en place des consignes optimisées pour réduire davantage les consommations des locataires. Cela permet de renforcer la relation propriétaire et locataire.
- Supervision centralisée des équipements, idéale pour les foncières multisites.
- Retour sur investissement rapide. Il est important pour les gestionnaires d’actifs de réaliser en amont un audit afin d’installer le système de pilotage le plus adapté aux besoins du bâtiment et des résultats attendus. La réponse au décret BACS peut se faire par l’installation d’une GTB dite « traditionnelle » ou par l’installation d’une GTB dite « light ». Le coût d’investissement d’un GTB light est jusqu’à 10 fois inférieur à une GTB traditionnelle.
Ainsi, le BACS transforme un bâtiment passif en actif piloté et performant, capable de générer des gains mesurables et pérennes.
2. Nouvelles obligations : audit énergétique, loi APER, loi LOM
Audit énergétique : pilier d’une stratégie immobilière solide
L’audit énergétique devient incontournable pour anticiper les risques, prioriser les actions et planifier les investissements.
Pour les investisseurs, c’est un outil décisif pour :
- Mesurer la performance énergétique réelle des actifs ;
- Identifier les gisements d’économies d’énergie ;
- Structurer un plan pluriannuel d’investissement cohérent ;
- Réduire les risques de dévalorisation.
La loi DADDUE 2025 impose aux entités matriculées au RCS ou relevant de l’article L. 612-1 du Code de commerce ; ou les entreprises consommant plus de 2,75 GWh/an (soit environ 9000 m² de bureaux) de réaliser un audit énergétique obligatoire tous les 4 ans. Dès 23,6 GWh/an de consommation, la mise en place d’un Système de Management de l’Énergie (SMÉ) certifié ISO 50001 est obligatoire.
Loi APER : énergies renouvelables
Selon le type d’immobilier sous gestion, la Loi APER peut s’appliquer. Cette loi vise à accélérer l’installation de solutions d’énergies renouvelables en France. La loi impose la solarisation et végétalisation des toits pour les bâtiments non résidentiels, ainsi que l’installation d’ombrières photovoltaïques sur les parkings. Les investisseurs immobiliers et les foncières possédant ou exploitant des parkings extérieurs de grande taille sont concernées. La première échéance d’installation d’ombrières photovoltaïques couvrant au moins 50 % de leur surface est fixée au 1er juillet 2026 pour les parkings extérieurs de plus de 10 000 m².
Pour les investisseurs, cela ouvre la voie à :
- La production d’énergie renouvelable sur site (solaire) ;
- La réduction des charges ;
- La valorisation verte du patrimoine ;
C’est un levier concret pour améliorer la valeur verte des actifs.
Loi LOM : mobilité, attractivité et transition
La Loi LOM (Loi d’Orientation des Mobilités) impose le développement d’infrastructures de mobilité durable : bornes de recharge, stationnements vélos, mobilités douces. La loi impose aux entreprises de verdir et renouveler leurs parcs de véhicules, avec des véhicules électriques, hybrides rechargeables et énergies propres. En 2026, les propriétaires de bâtiments dont les parking possèdent plus de 20 places devront les équiper de bornes de recharge pour véhicules électriques.
Pour les investisseur immobiliers et foncières, c’est un levier pour :
- Augmenter l’attractivité des sites, notamment des immeubles de bureaux avec l’installation de bornes de recharge et stationnements vélos ;
- Répondre aux exigences des locataires et de ses salariés ;
- Rendre les actifs plus résilients face aux évolutions de mobilité.
Un immeuble mal équipé en terme de solutions de mobilité durable perdra de son attractivité dans les années à venir. Un bâtiment conforme à la loi LOM deviendra un actif d’avenir, participant à la transition vers une mobilité plus durable.
3. Comment se faire accompagner par Citron® en 2026 pour valoriser ces réglementations ?
2026 n’est pas une année d’adaptation. C’est une année d’action.
Les investisseurs et foncières qui veulent conserver une longueur d’avance doivent consolider leurs stratégies, sécuriser leurs obligations et activer tous les leviers de performance. Citron® vous accompagne dans la mise en conformité et valorisation de l’ensemble des ces réglementations pour planifier au mieux vos investissements, piloter automatiquement vos bâtiments, réduire vos consommations énergétiques et rendre vos actifs attractifs pour sécuriser les taux d’occupation.
- Piloter le Décret Tertiaire et le Décret BACS :
- Citron® vous accompagne dans votre réponse au décret Tertiaire avec, la collecte des données de consommation énergétique de vos locataires (par capteurs IoT, mandats ou API) ; vos déclarations annuelles OPERAT ; et nos Energy Managers spécialisés en efficacité énergétique qui vous conseillent pour réaliser des économies d’énergie. Grâce à ce suivi et analyse en temps réel des consommations les charges de vos locataires baissent. Citron permet également d’améliorer le confort de vos locataires grâce au suivi de la température ambiante.
- Citron® vous accompagne dans la création de documents stratégiques, tel que le dossier technique de modulation, vous permettant d’allier conformité au Décret Tertiaire, performance énergétique et réduction des coûts (quantité de travaux à réaliser).
- Citron® vous accompagne dans l’installation d’une GTB light, un pilotage des consommations d’énergie simple et automatique, qui vous permet de répondre à l’ensemble des exigences nécessaires à la conformité du Décret BACS, sans surinvestissement.
- Réaliser des audits énergétiques complets et actionnables :
- Les équipes de Citron® réalisent vos audits énergétiques pour identifier l‘ensemble des gisements d’économie d’énergie et d’émission carbone de vos bâtiments. Grace à un plan d’actions structurés, vous réduisez vos consommations et vous mettez en conformité avec l’obligation
- Assurer le suivi des économies, du reporting et de la conformité :
- La plateforme Citron® permet de collecter et centraliser toutes les données de vos bâtiments. Ainsi, la compréhension du fonctionnement de votre patrimoine est faciliter et nous pouvons agir efficacement sur la gestion de l’énergie.
Conclusion
En 2026, les investisseurs immobiliers et les foncières ont l’opportunité de transformer les réglementations en feuille de route stratégique.
Le Décret Tertiaire fixe le cap.
Le Décret BACS fournit les leviers technologiques.
L’audit énergétique, la Loi LOM et la Loi APER créent un cadre favorable à la modernisation et à la décarbonation.
Avec Citron®, vous disposez de la méthode, des outils et de l’expertise pour transformer ces obligations en performance mesurable : des actifs plus efficaces, plus attractifs et durablement valorisés. Contactez-nous dès aujourd’hui.
