L’année 2026 marque un tournant stratégique pour les acteurs de l’immobilier tertiaire. Bailleurs sociaux, grandes entreprises, collectivités et investisseurs : vous avez désormais l’opportunité de transformer les obligations réglementaires en véritables leviers de performance durable.
Entre Taxonomie européenne, Décret Tertiaire, Décret BACS, Loi APER, et autres dispositifs clés, le cadre réglementaire se renforce et impose une gestion plus exigeante, mais aussi plus valorisante des actifs.
Cet article vous présente, de manière claire et opérationnelle, toutes les réglementations à maîtriser d’ici 2026, leurs obligations principales et leurs échéances critiques. En les anticipant dès aujourd’hui, vous sécurisez la conformité énergétique, améliorez la valeur verte de votre patrimoine et positionnez votre organisation comme un acteur exemplaire de la transition écologique.
En 2026, transformons les réglementations en opportunités afin d’accélérer ensemble la transition énergétique des bâtiments en France.
1. Taxonomie européenne
Ce règlement établit par l’Union Européenne donne un cadre clair pour évaluer et certifier les investissements durables. La Taxonomie a été introduite dans le cadre du Green Deal européen (2019) pour orienter les investissements vers les activités vertes et est entrée en vigueur en juillet 2020.
Obligations principales :
- La Taxonomie est un système de classification des activités économiques qui vise à définir celles qui peuvent être considérées comme “durables” sur le plan environnemental.
- D’après la taxonomie, une activité économique est dite « durable » lorsqu’elle contribue de manière substantielle à un ou plusieurs des six objectifs environnementaux de la taxonomie :
- Atténuation du changement climatique
- Adaptation au changement climatique
- Prévention de la pollution
- Gestion durable de l’eau
- Économie circulaire
- Écosystème sain
- La Taxonomie est un référentiel clé de la finance durable et joue un rôle essentiel pour les gestionnaires d’actifs, car elle permet d’identifier, de mesurer et de communiquer la durabilité de leurs investissements.
- Obligation de reporting : les gestionnaires d’actifs doivent indiquer clairement la proportion d’un portefeuille qui est « taxonomiquement alignée » (c’est-à-dire, conforme aux critères de durabilité). Cela permet aux investisseurs, régulateurs et parties prenantes d’avoir une vision claire de l’impact environnemental des investissements.
- Le reporting inclut notamment la mesure de l’éligibilité et de l’alignement des activités à la taxonomie européenne.
Échéances à retenir pour 2026 :
La publication de l’alignement à la taxonomie s’applique par vagues, selon le type d’entité (non-financière, financière, PME cotée…). À la suite de la loi Omnibus, votée en avril 2025, les échéances d’obligation de reporting extra-financier standardisé (imposé par le cadre de la CSRD – Corporate Sustainability Reporting Directive) ont été changées pour :
- Si vous êtes une grande entreprise cotée, déjà soumise à la CSRD/Taxonomie : le reporting de vos données pour l’exercice 2025 est obligatoire pour publication en 2026.
- Si vous êtes une grande entreprise non cotée (comptant au moins 1 000 employés), ce sont les données de l’exercice 2027 qui seront publiées en 2028, pour la première publication.
- Si vous êtes une PME cotées (<1 000 employés), le premier reporting doit être publié en 2029, avec les données de 2028.
Pourquoi c’est stratégique :
- Si vous êtes soumis à cette obligation, préparez-vous à publier en 2026 (données exercice 2025) vos indicateurs Taxonomie.
- Même si vous n’êtes pas encore obligés, commencez dès maintenant à intégrer la Taxonomie à votre stratégie immobilière : recenser vos actifs, collecter données énergétiques, identifier les rénovations, établir méthodologies. Il est important de tout documenter : activités éligibles, activités alignées à la taxonomie (DNSH – « Do No Significant Harm », performance technique), indicateurs (chiffre d’affaires, CAPEX, OPEX).
- Même si vous n’êtes pas directement impactés, la pression des investisseurs, ou des marchés va pousser à anticiper et peut exiger des preuves d’alignement pour valoriser vos actifs ou lever des fonds. Le non-alignement pourra rapidement devenir un frein.
2. Règlement SFDR – Articles 8 et 9
Le règlement européen SFDR (Sustainable Finance Disclosure Regulation), appliqué depuis 2021 dans le cadre du Green Deal, impose une transparence totale sur la durabilité des produits financiers. Son objectif est simple et stratégique : diriger les investissements vers la transition écologique et renforcer la responsabilité environnementale et sociale du secteur financier.
Obligations principales :
- Concrètement, la SFDR oblige les acteurs financiers, sociétés de gestion, investisseurs institutionnels et assureurs, à publier des informations détaillées sur la durabilité de leurs produits financiers, notamment leurs impacts environnementaux et sociaux.
- La SFDR classe les produits financiers selon leur niveau d’engagement durable :
- Article 8 : produits financiers qui mettent en avant des caractéristiques environnementales et/ou sociales.
- Article 9 : produits ayant un objectif d’investissement durable, contribuant à un ou plusieurs objectifs sociaux et environnementaux, sans générer de préjudice significatif pour les autres objectifs.
Échéances à retenir pour 2026 :
- Les fonds immobiliers classés article 8 ou 9 devront publier des indicateurs d’alignement à la Taxonomie européenne, notamment le pourcentage de CAPEX et d’OPEX alignés.
Pourquoi c’est stratégique :
Même si ce texte s’adresse prioritairement aux acteurs financiers, les gestionnaires d’actifs immobiliers sont concernés. Vos bâtiments, leurs consommations, leurs émissions, leurs rénovations deviennent des éléments de reporting ESG. La SFDR est un levier essentiel de financement et de valorisation des actifs.
3. Décret Tertiaire (ou « Dispositif Éco Énergie Tertiaire »)
Le Décret Tertiaire impose aux propriétaires et locataires de suivre et réduire progressivement la consommation énergétique des bâtiments tertiaires (publics et privés) de plus de 1 000 m² (sites entiers ou une partie du site).
Obligations principales :
- La réduction des consommations doit se faire selon deux trajectoires possibles :
- Objectif en valeur relative : -40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040, -60 % d’ici 2050 (par rapport à une année de référence entre 2010 et 2019).
- Objectif en valeur absolue : atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, défini par typologie d’activité.
- Tout bâtiment tertiaire d’une surface ≥ 1 000 m² doit déclarer chaque année ses consommations d’énergie via la plateforme OPERAT (gérée par l’ADEME).
Échéances à retenir pour 2026 :
- Déclaration annuelle obligatoire des consommations énergétiques via la plateforme OPERAT. Vos données 2025 doivent être saisies avant la date limite (souvent le 30 septembre de l’année en cours). La collecte des données fiables de consommation énergétique des bâtiments est possible grâce à l’installation de capteurs IoT (données en temps réel), l’utilisation d’APIs, ou collecte de mandats.
- 30 septembre 2026 : Modulations possibles sur présentation d’un dossier technique de modulation, justifiant de certaines contraintes particulières (architecturales, économiques ou techniques) permettant de moduler (adapter ou alléger) les objectifs de réduction d’énergie, si certaines contraintes rendent leur atteinte difficile voire impossible.
Pourquoi c’est stratégique :
Le Décret Tertiaire est un enjeu critique pour les gestionnaires d’actifs immobiliers : il impacte directement la valeur, la conformité et la performance énergétique de chaque bâtiment. En imposant des réductions ambitieuses des consommations, il oblige à agir vite pour éviter sanctions et perte d’attractivité (financière et « name & shame »). Pour tous les acteurs de l’immobilier tertiaire, c’est un levier stratégique majeur pour optimiser le portefeuille d’actifs, sécuriser les investisseurs et répondre aux exigences ESG, CSRD et Taxonomie européenne. En clair : ignorer le Décret Tertiaire, c’est prendre un risque majeur sur la performance et la valorisation des actifs.
4. Décret BACS (Building Automation & Control Systems)
Le Décret BACS impose, depuis juillet 2020, l’installation obligatoire de systèmes d’automatisation et de contrôle (GTB – Gestion Technique du Bâtiment) dans tous les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation). Ce décret vient en complément du Décret Tertiaire en imposant les moyens (automatisation, suivi temps réel, analyse de données) d’atteindre les objectifs de réduction des consommations énergétiques exigés par décret Tertiaire.
Obligations principales :
- Suivi continu et analyse avancée des données de consommation énergétique, permettant un réglage précis et en temps réel des systèmes techniques.
- Benchmark par rapport à des valeurs de référence pour identifier les pertes d’efficacité, anticiper les anomalies et assurer une communication fluide avec l’exploitant du bâtiment.
- Détection proactive des dérives de consommation afin de garantir la performance énergétique du bâtiment.
- Interopérabilité renforcée entre les différents systèmes techniques, assurant une gestion unifiée et plus efficace du bâtiment.
- Pilotage automatique et intelligent des équipements techniques pour optimiser les consommations, réduire les coûts et améliorer la performance globale du bâtiment.
Échéances à retenir pour 2026 :
- 1er janvier 2027 : obligation d’installation d’un système d’automatisation et de contrôle pour les bâtiments dont la production de chaud ou de froid a une puissance nominale supérieure à 70 kW. Si vous n’avez pas encore initié l’équipement GTB (GTB « light » ou GTB « traditionnelle ») ou le suivi & contrôle, engagez le process dès maintenant avec Citron®.
Pourquoi c’est stratégique :
Cette obligation renforce la performance énergétique, la maîtrise des consommations, la valeur de vos actifs et leur conformité ESG, faisant du Décret BACS un levier stratégique incontournable pour votre parc tertiaire.
5. Loi DADDUE (Dispositions d’Adaptation au Droit de l’Union Européenne)
La loi DDADUE 2025, promulguée le 30 avril 2025, impose désormais des obligations énergétiques strictes basées sur la consommation réelle, et non plus uniquement sur la taille de l’entreprise. Ce tournant majeur aligne la France sur la Directive européenne sur l’efficacité énergétique et oblige les entreprises à maîtriser et réduire leurs consommations pour rester conformes et compétitives. Les obligations se font en fonction du seuil de consommation énergétique annuel.
Obligations principales :
- Audit énergétique obligatoire tous les 4 ans pour les entreprises consommant plus de 2,75 GWh/an (environ 9 000 m² de bureaux), pour maîtriser les consommations.
- Mise en place impératived’un Système de Management de l’Énergie (SMÉ) certifié ISO 50001 obligatoire dès 23,6 GWh/an, pour optimiser la performance énergétique.
- Plan d’action énergétique annuel avec analyse des consommations et leviers d’optimisation, pour renforcer l’efficacité et la conformité.
Échéances à retenir pour 2026 :
- 11 octobre 2026 : date limite pour réaliser l’audit énergétique obligatoire pour les entreprises consommant plus de 2,75 GWh/an. L’audit doit être conforme aux normes en vigueur et intégré dans le plan d’action énergétique annuel.
- 11 octobre 2027 : date butoir pour mettre en place et certifier le Système de Management de l’Énergie (SMÉ) ISO 50001 pour les entreprises dépassant 23,6 GWh/an, afin d’optimiser la performance énergétique et assurer la conformité réglementaire.
Pourquoi c’est stratégique :
Vous disposez de moins de 12 mois pour préparer l’audit énergétique et 24 mois pour déployer un SMÉ ISO 50001 certifié, rendant l’anticipation indispensable. Utilisez cette loi comme un levier stratégique pour la décarbonation de vos actifs, vous permettant de passer concrètement à l’action avec les résultats des audits énergétiques réalisés.
6. Loi LOM (Loi d’Orientation des Mobilités)
Cette loi, adoptée en décembre 2019, fixe un cadre stratégique pour une mobilité durable en France. Véritable levier pour la transition énergétique des transports, elle vise la flotte automobile des entreprises, et les transports publics des collectivités.
Obligations principales :
- La Loi LOM impose aux entreprises et collectivités de verdir et renouveler leurs parcs de véhicules, avec véhicules électriques, hybrides rechargeables et énergies propres.
- Obligation de déclaration annuelle des véhicules renouvelés
Échéances à retenir pour 2026 :
- Au 1er janvier 2027 : les entreprises (et collectivités) disposant de grandes flottes (souvent > 100 véhicules) doivent avoir 40 % de leur flotte automobile qui soit à faibles émissions.
Pourquoi c’est stratégique :
Même si vous êtes d’abord dans l’immobilier, votre flotte (pour la maintenance, les sites, l’exploitation) est soumise à cette contrainte. Elle impacte vos coûts, votre bilan carbone, votre conformité aux engagements RSE. Anticipez en 2026 cette mise en conformité.
7. Loi APER (Accélération de la Production d’Énergies Renouvelables)
Cette loi, promulguée en mars 2023, vise à accélérer le développement des énergies renouvelables en France. Elle confère aux collectivités locales un rôle stratégique dans la mise en œuvre de ce dispositif.
Obligations principales :
- Création de zones d’accélération EnR (ZAER) : les communes identifient des zones prioritaires pour implanter des projets d’énergies renouvelables.
- Solarisation et végétalisation des toits : les bâtiments non résidentiels > 500 m² doivent intégrer panneaux solaires ou toitures végétalisées.
- Ombrières photovoltaïques sur parkings : obligation sur les parkings > 1 500 m² de couvrir au moins 50 % de la surface.
Échéances à retenir pour 2026 :
- Avant le 1er juillet 2026 : pour les parkings existants de plus de 10 000 m², obligation d’installation d’ombrières photovoltaïques.
Pourquoi c’est stratégique :
La loi APER est un levier stratégique pour les collectivités locales, leur permettant de développer rapidement les énergies renouvelables, de valoriser le foncier existant et de participer activement à la transition énergétique.
Conclusion
Pour les acteurs de l’immobilier tertiaire, bailleurs sociaux, grandes entreprises, collectivités, investisseurs, 2026 ne sera plus une année de marge : ce sera une année de conformité et de stratégie. Les textes évoqués ci-dessus ne sont pas isolés : ils forment un ensemble cohérent de transition énergétique, de pilotage actif, de production renouvelable et de reporting extra-financier. Agir dès maintenant, c’est sécuriser la valeur de votre patrimoine tertiaire, optimiser vos coûts, réduire vos consommations et anticiper les financements et obligations ESG qui s’imposent à l’horizon. Avec Citron®, transformez cette obligation en levier de performance, transparence et valorisation de vos fonds et actifs immobiliers. Contactez-nous dès aujourd’hui.
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