Depuis l’entrée en vigueur du Décret Tertiaire en 2019, la réglementation sur la performance énergétique des bâtiments à usage tertiaire n’a cessé de se densifier.
Venue compléter ce premier socle, l’obligation d’équipement en systèmes d’automatisation et de contrôle instaurée par le Décret BACS, ainsi que l’audit énergétique réglementaire imposé dans le cadre de la directive européenne sur l’efficacité énergétique, ont profondément transformé le paysage des obligations à la charge des propriétaires et exploitants de bâtiments.
le risque n’est plus seulement de méconnaître une obligation : c’est surtout de perdre le fil de ses propres échéances. Les dates butoirs se succèdent, les périmètres d’assujettissement évoluent, et les modalités de justification auprès de l’ADEME ou de l’autorité compétente gagnent en complexité. Une mauvaise lecture du calendrier peut exposer l’organisation à des sanctions administratives, voire à une mise en demeure publique.
C’est précisément pour ne pas subir la réglementation, mais la piloter, que les équipes de Citron® ont formalisé une approche structurée autour de trois indicateurs clés de conformité, des leviers concrets pour maintenir en permanence une vision claire et actionnable de votre situation réglementaire.
1. Le nombre de bâtiments assujettis au Décret Tertiaire, au Décret BACS et à l’audit réglementaire
Rappel de la réglementation
Le Décret Tertiaire s’applique à tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage tertiaire dont la surface de plancher est égale ou supérieure à 1 000 m². Concrètement, cela concerne les bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement, de santé, et bien d’autres activités dès lors que le seuil est atteint, que ce soit sur un seul bâtiment ou en surface cumulée sur un même site.
Le Décret BACS (Building Automation & Control Systems) impose l’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment sur les installations de chauffage, climatisation et ventilation (CVC) dépassant certains seuils de puissance nominale :
- La première vague, en vigueur depuis 2025, concerne les équipements CVC dont la puissance nominale est supérieure à 290 kW.
- Une seconde vague, initialement prévue pour 2027 et ciblant les équipements dès 70 kW, a été reportée à une date ultérieure non définie, annoncée par le ministre Sébastien Lecornu mais ce report ne doit pas être une excuse pour reporter également votre préparation.
Certaines structures sont également soumises à l’audit énergétique réglementaire dès lors que la consommation finale d’une entreprise atteint 2,75 GWh.
Quel indicateur suivre ?
Il est donc essentiel de connaître le nombre de bâtiments de votre parc déjà assujettis à ces obligations. Concernant le décret BACS, il est important de distinguer ceux relevant de la première vague de ceux qui seront concernés par la seconde. Ce recensement permet de prioriser les investissements, d’anticiper les délais d’installation (souvent longs compte tenu des contraintes d’approvisionnement et de mise en œuvre) et d’éviter les mauvaises surprises lors des contrôles.
Ne pas connaître cet indicateur, c’est avancer à l’aveugle sur un calendrier réglementaire qui ne s’arrêtera pas.
2. Le pourcentage de bâtiments répondant déjà aux objectifs des réglementations
Rappel de la réglementation
Le Décret Tertiaire fixe des objectifs de réduction des consommations énergétiques par rapport à une année de référence :
- -40 % en 2030,
- -50 % en 2040,
- -60 % en 2050.
Le décret BACS de son côté exige 7 obligations :
- Obligation de structurer une base patrimoniale,
- Obligation de sous-comptage par zone fonctionnelle,
- Obligation de disposer d’outils d’analyse et d’alerte partagés,
- Obligation de pilotage,
- Être interopérable avec les différents systèmes techniques du bâtiment,
- Obligation d’autonomie,
- Obligation d’audit/d’inspection,
Enfin, l’audit énergétique réglementaire impose :
- La réalisation d’un audit énergétique tous les 4 ans,
- Ou la mise en place d’un système de management de l’énergie certifié (ISO 50001).
Quels indicateurs suivre ?
Il faut donc suivre comment vous répondez actuellement à chaque réglementation :
- Décret Tertiaire :
- Taux de bâtiments de votre parc ayant d’ores et déjà atteint la réduction de 40 % requise d’ici 2030.
- Décret BACS :
- Taux de conformité à la première vague (290 kWh),
- Taux de conformité à la seconde (70 kWh).
- Audit énergétique réglementaire :
- Nombre de bâtiments ayant un audit associé datant de moins de 4 ans,
- Nombre de bâtiments ayant un système de management de l’énergie certifié.
Ces chiffres vous permettent de faire un point sur chaque réglementation pour savoir :
- Si vous êtes conforme,
- Si vous êtes en retard et que vous devez mettre en place des actions correctrices afin de pouvoir répondre aux obligations.
- Si vous devez renouveler des actions prochainement, comme un audit qui arrive bientôt à échéance par exemple.
3. Le nombre d’EFA déclarées sur la plateforme OPERAT
Rappel de la réglementation
En plus de l’obligation de réduire ses consommations, le Décret Tertiaire impose la déclaration de ses consommations annuelles sur une plateforme : OPERAT.
Chaque propriétaire doit être en capacité chaque année de fournir cette information que ce soit par la collecte de facture ou le suivi plus fin des consommations.
Quel indicateur suivre ?
Il est essentiel de connaître le nombre total d’Entités Fonctionnelles Assujetties (EFA), et le taux de déclaration effectivement réalisé sur la plateforme OPERAT. Beaucoup de gestionnaires de parc immobilier peinent encore à avoir une cartographie exhaustive de leurs obligations : des bâtiments sont oubliés, des surfaces mal comptabilisées, des activités incorrectement catégorisées.
Mais au-delà de l’inscription sur OPERAT, la vraie question est celle du suivi des consommations.
Sans instrumentation adaptée ni processus de collecte en place, la déclaration devient un exercice laborieux, voire impossible à réaliser dans les délais. Suivre le pourcentage d’EFA disposant d’un système de suivi des consommations actif, c’est anticiper votre capacité à honorer chaque millésime déclaratif.
En résumé
Ces indicateurs forment le socle d’un tableau de bord réglementaire solide. Ils permettent non seulement de mesurer où vous en êtes, mais surtout de décider où concentrer vos efforts. Chez Citron®, nous aidons les gestionnaires de patrimoine à construire et alimenter ce tableau de bord, pour que la conformité réglementaire devienne un levier, et non une source de stress.
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