Décret BACS : tout comprendre sur l’obligation d’automatisation des bâtiments tertiaires

Le décret BACS (Building Automation and Control Systems) est entré en vigueur depuis le 21 juillet 2021.

Dans les grandes lignes, il impose :

 

• • le contrôle continu et automatisé des équipements dédiés à la Climatisation, à la Ventilation et au Chauffage (CVC),

• • sur les bâtiments à usage tertiaire, nouveaux comme anciens,

• • qui utilisent des équipements de CVC dont la puissance nominale est supérieure à 70 kW.

Nous vous proposons dans cet article d’en décoder les enjeux et d’en détailler le périmètre.

L’esprit du décret BACS en résumé

Le décret BACS instaure donc une obligation de moyen en imposant le pilotage des équipements les plus consommateurs. Ce faisant, il désigne clairement le suivi des équipements de CVC comme étant un important levier de performance énergétique.
Il renforce ainsi le décret tertiaire, ou dispositif éco-énergie tertiaire, centré sur une obligation de résultat. Pour mémoire, le décret tertiaire s’applique à tous les locaux tertiaires de plus de 1.000 m² dont il vise la réduction des consommations énergétiques (-40% dès 2030, puis -50% et -60% en 2040 et 2050 ou atteinte de la valeur absolue).

Qu’est-ce que le décret BACS ?

Définition et origine du décret BACS

Le décret n°2020-887 du 20 juillet 2020, dit “décret BACS” s’applique depuis le 21 juillet 2021. Il s’agit d’une transposition dans la loi française des articles 8, 14 et 15 de la directive européenne 2010/31/UE du 30 mai 2010, relative à la Performance Énergétique des Bâtiments.

Il concerne les bâtiments à usage tertiaire, marchands ou non : 

 

• • Bureaux (y compris les bureaux d’une entreprise industrielle ou agro-alimentaire), 

• • Hôtels, 

• • Centres commerciaux, 

• • Établissements de santé, 

• • Parcs d’activité, etc.

Le décret BACS impose la mise en place de systèmes d’automatisation et de contrôle et de régulation automatique de la température sur les équipements ayant une puissance nominale supérieure à 70 kW.
Les équipements dont il est question sont les systèmes de chauffage ou de climatisation, combinés ou non avec un système de ventilation.

À la base, le décret devait concerner uniquement les équipements ayant une puissance nominale supérieure à 290 kW mais le spectre a été élargi afin de concerner le même périmètre que celui du décret tertiaire.

Quels liens entre décret BACS et décret tertiaire ?

Pour les bâtiments tertiaires de plus de 1 000 m², les deux décrets se cumulent et se renforcent mutuellement. Le décret tertiaire fixe des objectifs de réduction de consommation énergétique (-40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050), tandis que le décret BACS impose l’installation d’un système de gestion technique du bâtiment (GTB) pour automatiser et optimiser ces consommations. En d’autres termes, la GTB rendue obligatoire par le BACS devient un levier concret pour atteindre les seuils exigés par le tertiaire. Pour les entreprises concernées, anticiper la mise en conformité BACS, c’est donc simultanément progresser sur leurs obligations tertiaire — et éviter une double peine réglementaire.

Quels bâtiments sont concernés par le décret BACS ?

Le décret BACS s’applique à tous les bâtiments tertiaires et industriels équipés de systèmes de chauffage ou de climatisation dont la puissance nominale dépasse 290 kW — avec une échéance fixée au 1er janvier 2025. À partir de 2027, le seuil s’abaisse à 70 kW, élargissant considérablement le périmètre des entreprises concernées. Concrètement, cela couvre une grande majorité des bureaux, entrepôts, commerces, hôtels ou établissements de santé de taille intermédiaire à grande. Les bâtiments résidentiels sont exclus du dispositif, ce qui en fait une obligation strictement professionnelle, directement dans le viseur des directions immobilières, techniques et RSE.

Les critères de puissance nominale

La puissance nominale est le critère déclencheur du décret BACS : elle correspond à la puissance maximale que peut délivrer un système de chauffage, de climatisation ou de ventilation installé dans le bâtiment. Le seuil de 290 kW concerne en priorité les grands sites tertiaires et industriels, déjà dans l’obligation d’agir depuis janvier 2025. Dès 2027, ce seuil descend à 70 kW, ce qui fait basculer dans le périmètre réglementaire une très large part du parc immobilier professionnel français. À titre de repère, un système de 70 kW correspond typiquement à un immeuble de bureaux de taille moyenne — autant dire que peu d’entreprises propriétaires ou exploitantes pourront s’estimer hors champ.

Bâtiments neufs et existants : quelles différences ?

Pour les bâtiments neufs, la GTB est obligatoire dès la construction dans le cadre de la RE2020. Pour l’existant, le décret BACS impose une mise en conformité progressive selon les seuils de puissance (2025 puis 2027), avec une contrainte supplémentaire : intégrer la GTB sur des installations déjà en place, souvent hétérogènes, nécessite un diagnostic préalable et un accompagnement technique adapté.

Les systèmes techniques visés : chauffage, climatisation et ventilation

Le décret BACS cible les systèmes de chauffage, de climatisation et de ventilation — ou toute combinaison de ces usages au sein d’un même bâtiment. C’est la puissance cumulée de ces installations qui détermine l’assujettissement au décret, pas chaque équipement pris isolément. Sont donc concernés aussi bien les chaudières et pompes à chaleur que les centrales de traitement d’air ou les systèmes de free-cooling.

Les objectifs de performance énergétique visés

Contrairement au décret tertiaire, le texte ne fixe pas d’objectifs chiffrés de réduction de consommation. Son ambition est ailleurs : garantir que chaque bâtiment concerné dispose des outils de pilotage nécessaires pour mesurer, analyser et optimiser ses consommations en temps réel. L’installation d’une GTB devient ainsi le prérequis technique indispensable pour piloter la performance énergétique et démontrer sa progression auprès des autorités compétentes.

Pourquoi cibler le pilotage des équipements de CVC ?

Les consommations énergétiques liées à la régulation thermique des bâtiments représentent traditionnellement plus de 50% des consommations d’un immeuble. Parfois jusqu’aux ⅔ des consommations annuelles sur des bâtiments énergivores et/ou dont les équipements sont mal réglés.

Au rang des mauvais réglages, on peut citer des équipements qui fonctionnent à plein régime même lorsque le bâtiment est inoccupé ; ou des températures de consigne non optimisées. L’occasion de rappeler ici qu’un degré en moins de chauffe en hiver -ou de rafraîchissement en été-, représente 7% d’économies d’énergie sur l’année.

Comment se mettre en conformité avec le Décret BACS ?

La mise en conformité ne s’improvise pas : elle suit un processus structuré, de l’analyse initiale jusqu’au déploiement terrain. Voici les cinq étapes clés pour sécuriser votre projet et respecter les échéances réglementaires.

1. Vérifier son assujettissement

Première étape incontournable : déterminer si votre parc est concerné. Cela passe par la vérification de la puissance nominale par site des équipements de production de chaud et de froid, ainsi que par une estimation des temps de retour sur investissement (TRI) pour prioriser les actions.

2. Plan de comptage et de pilotage

Une fois l’assujettissement confirmé, il s’agit de définir la feuille de route technique. Cela implique de compléter un questionnaire patrimonial, de réaliser une visite technique sur site, de définir les solutions adaptées, puis de sélectionner le matériel, l’installateur, l’intégrateur et la plateforme de visualisation.

3. Suivi de la mise en conformité réglementaire

Cette étape structure le pilotage du projet dans la durée : déploiement d’un outil de gestion patrimoniale, identification des groupes et sous-groupes de bâtiments, paramétrage des fiches techniques équipements, et suivi des actions de déploiement des GTB préconisées dans le plan de comptage et de pilotage.

4. Déploiement de la base patrimoniale et vision macroscopique

Il s’agit ici de construire une vision consolidée du parc : création d’un jumeau numérique patrimonial, renseignement des fiches techniques, intégration des valeurs de référence, collecte des données distributeurs et fournisseurs, et paramétrage des modules réglementaires.

5. Installation et programmation des équipements

Dernière étape, le déploiement terrain : installation selon le plan de comptage et de pilotage, coordination des prestataires, exploitants et intégrateurs, réception des travaux, connexion à la plateforme Citron®, et formation des équipes.

Calendrier et échéances du décret BACS

Le décret BACS s’applique en deux temps. Les bâtiments équipés de systèmes dont la puissance nominale dépasse 290 kW devaient être en conformité depuis le 1er janvier 2025. Ceux dont la puissance est comprise entre 70 et 290 kW ont jusqu’au 1er janvier 2027 pour se mettre aux normes. Une progressivité pensée pour laisser aux entreprises le temps d’anticiper (à condition de ne pas attendre la dernière minute).

Le report des échéances : ce qui a changé

Initialement, la première échéance était fixée au 1er janvier 2024 pour les systèmes de plus de 290 kW. Face aux difficultés d’approvisionnement en matériaux et à la complexité des projets de déploiement, le gouvernement a accordé un report d’un an, repoussant cette obligation au 1er janvier 2025. Ce délai supplémentaire a permis aux entreprises de mieux structurer leur démarche, mais il ne faut pas y voir un signal de souplesse durable : les autorités ont clairement indiqué que les échéances suivantes, notamment celle de 2027, ne feront pas l’objet de nouveaux reports. Les entreprises qui n’ont pas encore engagé leur mise en conformité doivent donc agir sans attendre.

Quelles sanctions en cas de non-respect de la réglementation ?

Le décret BACS prévoit des sanctions administratives en cas de non-conformité. Les entreprises contrevenantes s’exposent à des mises en demeure, suivies de pénalités financières pouvant atteindre 1 500 € par bâtiment non conforme pour une personne physique, et jusqu’à 7 500 € pour une personne morale. Au-delà de l’aspect financier, le risque de réputation est réel : dans un contexte où les obligations RSE et les reportings extra-financiers se multiplient, une non-conformité réglementaire peut peser sur les relations avec les investisseurs, les locataires et les parties prenantes.

Le décret BACS : quels retours sur investissement ?

Au-delà de la conformité réglementaire, déployer une GTB représente un investissement à forte valeur ajoutée. Les économies d’énergie générées permettent généralement d’amortir le projet en quelques années, tout en valorisant durablement le patrimoine immobilier.

Retour sur investissement d’un projet de GTB

Les retours sur investissement d’une GTB sont aujourd’hui bien documentés. En optimisant le pilotage des équipements de chauffage, climatisation et ventilation, une GTB permet de réduire les consommations énergétiques de 15 à 30 % en moyenne, selon le niveau d’obsolescence des installations existantes et la qualité du paramétrage. Sur un site dont la facture énergétique annuelle dépasse plusieurs dizaines de milliers d’euros, les économies générées peuvent représenter des montants significatifs dès la première année d’exploitation. À cela s’ajoute une meilleure maîtrise des coûts de maintenance grâce à la détection précoce des anomalies, ainsi qu’une valorisation du patrimoine immobilier — un atout non négligeable dans le cadre de cessions ou de renégociations de baux. Les temps de retour sur investissement constatés se situent généralement entre 3 et 7 ans, un horizon qui peut être sensiblement réduit grâce aux mécanismes de financement disponibles.

Les aides au financement disponibles

La mise en conformité avec le décret BACS peut bénéficier de plusieurs dispositifs d’aides, permettant de réduire significativement le reste à charge pour les entreprises.

La prime CEE

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) constituent le levier de financement le plus accessible pour ce type de projet. Les fournisseurs d’énergie sont tenus de financer des actions d’efficacité énergétique chez leurs clients, et l’installation d’une GTB entre pleinement dans les opérations éligibles. Le montant de la prime dépend des économies d’énergie estimées et de la nature des équipements installés, mais peut couvrir une part significative de l’investissement.

Les aides de l’ADEME

L’ADEME propose plusieurs dispositifs de soutien aux projets de performance énergétique dans le secteur tertiaire, notamment via des subventions à l’audit énergétique préalable et des aides à l’investissement dans certains territoires. Ces aides sont particulièrement adaptées aux projets d’envergure portés par des PME ou des collectivités.

Les subventions locales

De nombreuses régions et collectivités territoriales proposent des aides complémentaires pour accompagner la transition énergétique des bâtiments professionnels. Ces dispositifs varient selon les territoires et sont souvent cumulables avec les aides nationales. Il est recommandé de se rapprocher de son conseiller régional ou d’un expert en financement pour identifier les opportunités disponibles localement.

Citron® vous accompagne dans votre conformité au décret BACS

Pour répondre à cette réglementation, nous vous proposons plusieurs solutions :

Tout d’abord, l’audit BACS. Il vous permet de savoir si votre bâtiment est conforme et les différents scénarios possibles pour vous permettre de rentrer en conformité avec le décret BACS. Vous pouvez faire ainsi un état des lieux de votre parc immobilier et comprendre sur quels bâtiments agir.Le pilotage à distance de vos équipements CVC grâce à la mise en place d’un dispositif simple et peu coûteux. Ainsi, vous pouvez programmer vos équipements et réaliser jusqu’à 30% d’économies d’énergie. Votre bâtiment est ainsi optimisé tout en répondant à l’obligation d’automatisation et le contrôle imposées par le décret.