Le décret tertiaire a été publié 23 juillet 2019 après 9 ans de travail sur cette réglementation.
Il porte désormais le nom de Décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 relatif aux obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire.
Dans cet article, retrouvez l’esprit, l’histoire et un panorama des attendus du décret… Ainsi que quelques conseils pour être prêt pour vos déclarations OPERAT annuelles.
L’esprit du décret tertiaire depuis son inscription dans la loi Grenelle
L’immobilier tertiaire représente 25% des surfaces bâties en France. Mais il est responsable de plus d’un tiers des émissions de Gaz à Effet de Serre (GES).
C’est pourquoi les lois Grenelle ont consacré dès 2010 la nécessaire amélioration des performances énergétiques des bâtiments tertiaires. Ainsi, l’article 3 de loi du 2 juillet 2010 prévoyait déjà que :
« Des travaux d’amélioration de la performance énergétique sont réalisés dans les bâtiments existants à usage tertiaire ou dans lesquels s’exerce une activité de service public dans un délai de 8 ans à compter du 1er janvier 2012. Un décret en Conseil d’État détermine la nature et les modalités de cette obligation de travaux, notamment les caractéristiques thermiques ou la performance énergétique à respecter (…) »
Qu’est-ce que le décret tertiaire ?
Définition et cadre réglementaire
Le décret tertiaire, officiellement décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, impose aux propriétaires et occupants de bâtiments tertiaires une trajectoire de réduction de leur consommation d’énergie finale. Il est aujourd’hui codifié aux articles L.174-1 à L.174-4 et R.174-22 à R.174-31 du Code de la construction et de l’habitation, ce qui lui donne une assise juridique stable et pérenne.
Le texte s’applique à tout bâtiment, partie de bâtiment ou ensemble de bâtiments hébergeant des activités tertiaires dès lors que leur surface de plancher atteint ou dépasse 1 000 m². Bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, d’enseignement, équipements sportifs ou culturels : la quasi-totalité des typologies d’activités tertiaires est concernée, qu’il s’agisse d’un propriétaire, d’un bailleur ou d’un locataire. Seules quelques exceptions sont prévues, comme les constructions provisoires de moins de deux ans, les lieux de culte ou les bâtiments liés à la défense et à la sécurité civile.
Autre appellation à connaître : le dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET), qui désigne l’ensemble de la démarche portée par ce décret, de la fixation des objectifs jusqu’au suivi des consommations sur la plateforme dédiée.
Origines : la loi ELAN et les objectifs climatiques
Si l’esprit du texte trouve sa source dans les lois Grenelle de 2010, c’est bien la loi ELAN (loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 qui lui a donné sa forme définitive. Son article 175 a réécrit l’obligation de travaux initialement prévue en une obligation de résultat, mesurée dans le temps et assortie d’objectifs chiffrés précis à horizon 2030, 2040 et 2050.
Ce changement de logique est déterminant : les propriétaires et exploitants ne sont plus seulement tenus de réaliser des travaux, mais doivent démontrer, chiffres à l’appui, une baisse réelle de leur consommation d’énergie finale. Le décret tertiaire s’inscrit ainsi pleinement dans la trajectoire de la Stratégie Nationale Bas-Carbone et dans les engagements pris par la France pour atteindre la neutralité carbone à l’horizon 2050.
Les enjeux de la transition énergétique dans le secteur tertiaire
Le parc tertiaire français représente une surface cumulée estimée à 1,2 milliard de m² et consomme chaque année environ 249 TWh d’énergie, dont plus d’un tiers provient encore de sources fossiles comme le gaz ou le fioul. Réduire la consommation de ce parc constitue donc un levier majeur pour atteindre les objectifs climatiques nationaux, au même titre que la rénovation du parc résidentiel.
Au-delà de l’enjeu environnemental, la transition énergétique du secteur tertiaire répond à des enjeux économiques directs : maîtrise des charges d’exploitation face à la hausse durable du prix de l’énergie, valorisation patrimoniale des actifs immobiliers, et anticipation des exigences croissantes des investisseurs et des locataires en matière de performance environnementale.
Quels bâtiments et acteurs sont concernés par le décret tertiaire ?
Avant de définir ses objectifs de réduction, encore faut-il savoir si l’on est effectivement assujetti au décret tertiaire. Le périmètre du dispositif repose sur des critères précis, qui déterminent à la fois les bâtiments concernés et les acteurs responsables des obligations qui en découlent.
Les critères d’assujettissement : surface et usage
Le critère principal est celui de la surface de plancher : dès qu’un bâtiment, une partie de bâtiment ou un ensemble de bâtiments situés sur une même unité foncière ou un même site accueille des activités tertiaires sur une surface cumulée égale ou supérieure à 1 000 m², il entre dans le champ d’application du décret tertiaire. Ce seuil s’apprécie globalement : plusieurs locaux tertiaires plus petits, dès lors qu’ils sont regroupés sur un même site, peuvent ainsi devenir assujettis une fois leurs surfaces additionnées.
Le texte prévoit toutefois quelques exclusions précises : les constructions provisoires dont la durée d’implantation n’excède pas deux ans, les lieux de culte, ainsi que les bâtiments dédiés aux missions de défense et de sécurité civile ne sont pas concernés. Autre point important : si l’activité tertiaire exercée dans un bâtiment assujetti vient à cesser partiellement, faisant repasser la surface tertiaire sous le seuil de 1 000 m², les occupants restants demeurent malgré tout soumis aux obligations du décret, la logique de continuité réglementaire primant sur la surface instantanément occupée.
Les activités tertiaires visées par le dispositif
Le décret tertiaire couvre un très large spectre d’activités : bureaux, commerces, hôtellerie et restauration, établissements d’enseignement, établissements de santé, équipements sportifs et culturels, plateformes logistiques ou encore locaux d’activité. Cette diversité traduit la volonté du législateur d’englober l’ensemble du parc immobilier tertiaire, qu’il soit exploité par des acteurs privés ou publics.
Depuis les récentes évolutions réglementaires, les bâtiments publics sont d’ailleurs pleinement intégrés au dispositif, au même titre que les acteurs privés, avec des objectifs identiques de -40 %, -50 % et -60 %. Collectivités territoriales, établissements de santé publics ou structures d’enseignement sont donc tenus, exactement comme une entreprise privée, de déclarer leurs consommations et de suivre leur trajectoire énergétique via OPERAT.
Propriétaires, locataires et exploitants : qui est responsable ?
Le décret tertiaire ne repose pas sur un acteur unique : la responsabilité est partagée entre propriétaires, bailleurs, locataires et exploitants, en fonction de leur rôle réel dans la gestion du bâtiment et de ses consommations. Un propriétaire bailleur peut ainsi être responsable des données relatives aux parties communes et à l’enveloppe du bâtiment, tandis qu’un locataire ou un exploitant sera responsable des consommations privatives liées à son activité.
Cette répartition des rôles n’est pas toujours explicite dans les contrats existants, ce qui constitue une source fréquente d’erreurs ou d’oublis de déclaration. Il est donc fortement recommandé de formaliser cette répartition via des clauses contractuelles dédiées, communément appelées « clauses vertes », qui précisent noir sur blanc qui collecte quelles données, qui finance quelles actions, et qui porte la responsabilité de la déclaration annuelle sur OPERAT. Dans le cas d’un immeuble en copropriété ou multi-occupants, un syndic ou un gestionnaire peut également être mandaté pour centraliser tout ou partie de cette démarche.
Les objectifs de réduction de consommation énergétique
Pour respecter le décret tertiaire, chaque entité assujettie doit choisir entre deux méthodes de calcul de son objectif, avec la possibilité de faire évoluer ce choix à chaque nouvelle décennie.
La méthode relative : réduction de 40%, 50% et 60%
La méthode dite relative consiste à comparer la consommation d’énergie finale du bâtiment à une année de référence choisie par l’assujetti, entre 2010 et 2019 (l’année 2020 est exclue, son activité ayant été fortement perturbée par la crise sanitaire). À partir de cette base, trois paliers de réduction s’appliquent progressivement :
- -40 % de consommation d’énergie finale d’ici 2030
- -50 % d’ici 2040
- -60 % d’ici 2050
Cette méthode est généralement recommandée pour les bâtiments énergivores, dont la marge de progression est la plus importante et pour lesquels des actions de rénovation ou de pilotage permettent d’obtenir des gains rapides et mesurables.
La méthode en valeur absolue
La méthode en valeur absolue fixe, elle, un seuil de consommation exprimé en kWh d’énergie finale par m² et par an, déterminé par arrêté en fonction de la catégorie d’activité du bâtiment (bureaux, commerces, hôtellerie, enseignement, etc.). L’assujetti n’a alors plus à se référer à une année de référence : il doit simplement atteindre, puis maintenir, le niveau de consommation fixé pour son activité.
Cette approche est souvent plus favorable aux bâtiments déjà performants sur le plan énergétique, pour lesquels une réduction relative de 40 % serait disproportionnée par rapport aux marges de progrès réellement disponibles.
Les cas de modulation et ajustements possibles
Le décret tertiaire prévoit des possibilités de modulation des objectifs, sous réserve de justification technique. Elles peuvent être accordées en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales avérées, de coût des actions manifestement disproportionné par rapport aux bénéfices attendus, ou de changement d’activité ou de volume affectant significativement les besoins énergétiques du bâtiment.
Toute demande de modulation doit être accompagnée d’un dossier technique détaillé, transmis via la plateforme OPERAT, et tenu à disposition de l’administration en cas de contrôle. Ce dossier doit pouvoir être communiqué sous 15 jours en cas de demande.
La plateforme OPERAT : déclaration et suivi des consommations
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme numérique développée par l’ADEME pour centraliser les déclarations et suivre, dans la durée, la trajectoire de chaque assujetti au décret tertiaire.
Comment déclarer ses consommations d’énergie finale
Sur OPERAT, la déclaration s’organise à l’échelle de l’entité fonctionnelle assujettie (EFA), qui correspond à un bâtiment ou à un ensemble de bâtiments hébergeant une activité tertiaire sur au moins 1 000 m². La démarche se déroule en plusieurs étapes : saisie des consommations d’énergie finale à partir des factures et des relevés de compteurs, vérification des surfaces et de la typologie d’activité déclarée, puis validation individuelle de chaque déclaration.
Une fois la déclaration validée, la plateforme génère automatiquement une attestation numérique annuelle, qui matérialise le niveau de conformité de l’entité au regard de ses objectifs. Cette attestation devient un document de référence, mobilisable notamment lors d’une cession ou d’une location, et pour le reporting extra-financier des organisations.
Le choix de l’année de référence
Le choix de l’année de référence est une étape déterminante, car elle conditionne le calcul de l’objectif de réduction pour toute la décennie, voire au-delà. Une année atypique (activité réduite, travaux exceptionnels, vacance partielle) peut fausser durablement la trajectoire réglementaire d’un bâtiment. Il est donc recommandé de documenter précisément les conditions d’occupation et d’usage de l’année retenue, afin de pouvoir la justifier en cas de contrôle.
Les échéances et obligations déclaratives
La déclaration OPERAT est annuelle : chaque année, avant le 30 septembre, les assujettis doivent déclarer les consommations de l’année précédente. Concrètement, les consommations de l’année 2025 doivent être déclarées avant le 30 septembre 2026. La campagne de déclaration s’ouvre en début d’année, ce qui laisse plusieurs mois pour collecter et fiabiliser les données.
Trois échéances de contrôle jalonnent par ailleurs le dispositif : 2031, 2041 et 2051, correspondant à la vérification des objectifs -40 %, -50 % et -60 %. Depuis l’arrêté du 1er août 2025, un nouveau modèle d’attestation numérique standardisée a été introduit, et son affichage dans les bâtiments concernés, ainsi que sa communication aux acquéreurs ou locataires, est devenu obligatoire depuis le 1er juillet 2026.
Les actions pour réduire la consommation énergétique de vos bâtiments
Atteindre les objectifs du décret tertiaire suppose une approche combinant diagnostic, optimisation technique, travaux et pilotage dans la durée.
Audit énergétique et diagnostic de performance
La première étape consiste à réaliser un audit énergétique complet, permettant d’identifier précisément les postes de consommation (chauffage, climatisation, éclairage, eau chaude sanitaire, équipements spécifiques) et les principales sources de déperdition. Couplé au diagnostic de performance énergétique (DPE), cet audit fournit une base fiable pour construire un plan d’actions hiérarchisé et chiffré, et pour documenter le dossier technique en cas de demande de modulation.
Optimisation des équipements et systèmes techniques
De nombreux gains sont accessibles sans travaux lourds : réglage fin des systèmes de chauffage, ventilation et climatisation (CVC), remplacement de l’éclairage par des solutions LED, mise en place d’une gestion technique du bâtiment (GTB) permettant de piloter finement les équipements, ou encore programmation des usages en fonction de l’occupation réelle des locaux. Ces actions offrent souvent le meilleur rapport entre coût d’investissement et réduction de consommation à court terme.
Travaux de rénovation énergétique et solutions innovantes
Lorsque les gains liés à l’exploitation ne suffisent plus, des travaux de rénovation énergétique deviennent nécessaires : isolation de l’enveloppe du bâtiment, remplacement des systèmes de production de chaleur ou de froid par des solutions plus performantes, ou intégration d’énergies renouvelables (solaire thermique, photovoltaïque, géothermie). Ces investissements, plus lourds, s’inscrivent dans une trajectoire de moyen et long terme et peuvent être planifiés en cohérence avec les échéances 2030, 2040 et 2050 du décret tertiaire.
Le pilotage énergétique via des plateformes de gestion
Au-delà des actions ponctuelles, le pilotage continu des consommations est ce qui permet de sécuriser durablement la trajectoire réglementaire. Une plateforme de gestion énergétique permet de collecter automatiquement les données de consommation, de détecter les dérives en temps réel, de simuler l’impact de futures actions et de préparer sereinement chaque déclaration OPERAT, plutôt que de la subir dans l’urgence chaque année.
Sanctions et conséquences du non-respect du décret tertiaire
Le non-respect des obligations du décret tertiaire, qu’il s’agisse d’un défaut de déclaration ou d’un objectif de réduction non atteint, expose les assujettis à plusieurs niveaux de conséquences.
Le dispositif de contrôle et de mise en demeure
L’administration, via les services de l’État (préfet, DREAL) et l’ADEME, s’appuie directement sur les données déclarées dans OPERAT pour apprécier la conformité des assujettis. En cas de manquement constaté, une mise en demeure est adressée à l’entité concernée, lui fixant un délai pour se mettre en conformité, produire les justificatifs manquants ou engager les actions nécessaires.
Les sanctions financières encourues
Si l’assujetti ne répond pas à la mise en demeure dans le délai imparti, des sanctions financières peuvent être prononcées. Elles peuvent atteindre 1 500 € pour une personne physique et jusqu’à 7 500 € pour une personne morale. Au-delà de l’amende elle-même, c’est surtout la procédure de publication du nom de la structure défaillante, dite « name and shame », qui constitue un risque réputationnel important : elle rend la non-conformité visible publiquement, notamment auprès des partenaires, locataires et investisseurs.
L’impact sur la valeur verte des actifs immobiliers
Au-delà des sanctions réglementaires, la conformité au décret tertiaire influence désormais directement la valeur verte des actifs immobiliers. Un bâtiment performant et conforme est plus attractif à la location comme à la vente, tandis qu’un bien non conforme peut voir sa valeur se déprécier. Les attestations OPERAT sont de plus en plus systématiquement demandées lors des transactions immobilières, et leur affichage dans les bâtiments concernés est désormais obligatoire.
Comment Citron.io vous accompagne dans votre mise en conformité
Face à la complexité du décret tertiaire, Citron.io propose un accompagnement complet, pensé pour simplifier chaque étape de votre mise en conformité, de la collecte des données jusqu’à l’atteinte de vos objectifs de réduction.
Notre plateforme SaaS de gestion énergétique
Notre plateforme centralise l’ensemble de vos données de consommation, quel que soit le nombre de bâtiments ou de compteurs à gérer. Elle automatise le calcul de votre consommation de référence et de vos objectifs -40 %, -50 % et -60 %, suit votre trajectoire en temps réel et vous alerte en cas de dérive. Vos déclarations OPERAT sont ainsi préparées tout au long de l’année, plutôt que dans la précipitation à l’approche de l’échéance du 30 septembre.
Nos services de conseil en transition énergétique
Au-delà de l’outil, nos experts vous accompagnent dans la définition de votre stratégie énergétique : choix de la méthode de calcul la plus adaptée à votre patrimoine, priorisation des actions à mener, constitution des dossiers techniques de modulation, et préparation aux contrôles de l’administration. Notre objectif est de transformer une obligation réglementaire en véritable levier de performance et de valorisation de vos actifs.
Cas clients et retours d’expérience
De nombreux propriétaires, bailleurs et exploitants nous font déjà confiance pour piloter leur conformité au décret tertiaire, sur des patrimoines allant de quelques bâtiments à plusieurs centaines de sites répartis sur tout le territoire. Leurs retours d’expérience témoignent d’une réduction concrète de leurs consommations, d’un gain de temps significatif sur la préparation des déclarations, et d’une meilleure visibilité sur les investissements à prioriser dans les années à venir.
Pour découvrir nos retours d’expérience c’est par ici !Questions fréquentes sur le décret tertiaire
Les bâtiments non chauffés sont-ils concernés par le décret tertiaire ?
Le décret tertiaire s’applique dès lors qu’un bâtiment héberge une activité tertiaire sur une surface de plancher égale ou supérieure à 1 000 m², quel que soit son mode de chauffage. Un bâtiment sans système de chauffage ou de climatisation reste donc en principe assujetti au titre des autres usages énergétiques (éclairage, équipements spécifiques, etc.), mais son profil de consommation particulier peut avoir un impact sur le choix de la méthode de calcul la plus pertinente. Ce type de cas mérite une analyse individualisée pour sécuriser la déclaration.
Comment gérer le décret tertiaire en copropriété ?
En copropriété, dès lors que la surface tertiaire cumulée atteint 1 000 m², l’ensemble des lots concernés est soumis au décret tertiaire. La responsabilité de la déclaration peut être portée par le syndic, mandaté à cet effet, mais la répartition des rôles entre propriétaires et occupants doit être clairement établie, notamment via des clauses contractuelles dédiées (dites « clauses vertes ») qui précisent qui collecte quelles données et qui engage quelles actions. Une bonne coordination entre les différents acteurs est essentielle pour éviter les erreurs de périmètre ou les déclarations incomplètes.
Que faire pour les bâtiments historiques ?
Les bâtiments à caractère patrimonial ou historique peuvent, dans certains cas, faire l’objet d’une modulation des objectifs lorsque les contraintes architecturales ou les règles de protection applicables (monuments historiques, secteurs sauvegardés) empêchent la réalisation de certains travaux de rénovation énergétique. Cette modulation n’est toutefois pas automatique : elle doit être justifiée par un dossier technique argumenté, démontrant précisément en quoi les contraintes patrimoniales limitent les actions possibles. Un accompagnement spécialisé permet de construire ce dossier et de sécuriser la démarche auprès de l’administration.
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