En 2026, les bailleurs sociaux n’ont plus le choix : les réglementations énergétiques ne sont plus un simple cadre légal – elles deviennent un levier stratégique majeur. Dans un contexte où la performance énergétique conditionne la valeur du patrimoine, la conformité réglementaire devient un accélérateur de transformation.
Les bailleurs sociaux qui anticipent gagnent en maîtrise, en efficacité et en résilience.
Les bailleurs sociaux doivent aujourd’hui intégrer un ensemble de réglementations incontournables – Décret Tertiaire, déclaration OPERAT, Décret BACS, mais aussi audit énergétique, dossier technique de modulation, nouveau DPE, Loi LOM et Loi APER. En maîtrisant ces exigences, chaque bailleur social transforme la contrainte réglementaire en opportunité d’efficacité et de performance énergétique.
Les incontournables 2026 : Décret Tertiaire, plateforme OPERAT et Décret BACS
Le Décret Tertiaire : la colonne vertébrale de la performance énergétique
Le Décret Tertiaire impose des objectifs graduels de réduction des consommations d’énergie, avec des objectifs soit en valeur relative (par rapport à une année de référence entre 2010 et 2019) :
- –40 % d’ici 2030
- –50 % en 2040
- –60 % en 2050
soit un objectif en valeur absolue pour atteindre un seuil de consommation exprimé en kWh/m²/an, selon l’usage du bâtiment.
Pour les bailleurs sociaux, cela signifie :
- L’identification des bâtiments assujettis (surfaces tertiaires ≥ 1 000 m², même partiellement)
- La collecte et le suivi des données de consommation énergétique
- Un pilotage énergétique précis
- La maîtrise des coûts
- La mise en place d’un un plan de sobriété énergétique
- La planification et l’exécution de travaux de réduction de consommation
Déclaration OPERAT : le reporting qui structure le suivi de la performance énergétique
Chaque année, les bailleurs sociaux ont l’obligation de déclarer leurs consommations d’énergie sur la plateforme OPERAT, mise en place par l’ADEME, dans le cadre du Décret Tertiaire.
OPERAT est un véritable outil de pilotage stratégique pour les acteurs du logement social. La plateforme permet aux bailleurs de :
- Suivre la trajectoire de performance énergétique des bâtiments tertiaires
- Anticiper les risques de non-conformité
- Prioriser les investissements nécessaires à la réduction durable des consommations
La déclaration des données de consommations de 2025 devra se faire au plus tard le 30 septembre 2026.
Pour les bailleurs sociaux, cette déclaration devient un véritable levier de maîtrise énergétique et de performance patrimoniale.
Décret BACS : les systèmes automatisés deviennent obligatoires
À compter du 1er janvier 2027, tous les bâtiments tertiaires équipés de systèmes CVC chauffage, ventilation, climatisation) d’une puissance nominale supérieure à 70 kW devront se conformer aux exigences du décret BACS. Les bailleurs sociaux disposent désormais de moins d’un an pour se mettre en conformité avec l’obligation d’installer des systèmes d’automatisation et de contrôle (BACS) dans leurs bâtiments. Pour accompagner cette transition, plusieurs solutions de GTB (gestion technique du bâtiment) sont envisageables – des dispositifs complets et complexes ou des versions plus “light” – permettant de répondre efficacement à la réglementation tout en générant des économies d’énergie durables sur l’ensemble de leur parc tertiaire.
Pour les bailleurs sociaux, cette mise en conformité représente une réelle opportunité d’assurer :
- Meilleure gestion des consommations grâce à des réglages optimisés et automatiques
- Confort accru pour les occupants
- Maîtrise budgétaire sur les charges
- Données énergétiques consolidées pour OPERAT
L’enjeu est simple : automatiser pour mieux piloter les bâtiments.
DÉCOUVREZ LE GUIDE COMPLET DU DÉCRET BACSAutres obligations clés pour 2026 : audit énergétique règlementaire, dossier technique de modulation, droit à un logement décent, loi APER et loi LOM
Les audits énergétiques : un diagnostic que les bailleurs ne peuvent plus négliger
L’audit énergétique, obligatoire tous les 4 ans pour les bâtiments consommant plus de 2,75 GWh/an (soit environ 9000 m² de bureaux) et fortement recommandé pour tous les ensembles collectifs, donne une vision claire. Ces audits sont bien plus qu’une formalité réglementaire :
- Ils dimensionnent les plans d’actions énergétiques,
- Statuent sur l’état des installations,
- Révèlent des gisements d’économies d’énergie,
- Soutiennent les arbitrages budgétaires (priorisation des travaux),
- Assurent la cohérence avec les objectifs du décret Tertiaire,
- Servent de base au dossier de modulation du décret Tertiaire.
En 2026, un bailleur social sans audit énergétique complet sur son patrimoine tertiaire perd en capacité d’anticipation et en crédibilité. L’audit énergétique est un outil clé pour piloter les investissements.
Dossier technique de modulation : un allié de mise en conformité au décret Tertiaire
Le dossier technique de modulation allie conformité au décret Tertiaire, performance énergétique et optimisation des coûts, en évitant des travaux ou investissements superflus.
Ce dossier permet aux bailleurs de :
- Justifier les contraintes spécifiques : prouver que certains bâtiments ne peuvent atteindre les objectifs du Décret Tertiaire (pour des raisons financières, techniques ou architecturales)
- Optimiser les coûts : éviter les travaux inutiles et cibler les investissements efficaces
- Valoriser les initiatives énergétiques : mettre en avant les actions déjà entreprises pour une performance durable
En 2026, ce dossier n’est plus accessoire : il devient un levier puissant d’optimisation réglementaire et budgétaire. La date limite de dépôt est fixée au 30 septembre 2026 – une échéance imminente lorsqu’on considère le temps nécessaire à la sélection d’un prestataire, à la réalisation des visites et études techniques, puis à la constitution du dossier.
Droit à un logement décent : des obligations de base qui montent en exigence en terme de performance énergétique
Le droit à un logement décent n’est pas une option : c’est une obligation légale pour tous les bailleurs sociaux en France. L’obligation de fournir un logement décent aux locataires est issue des articles 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Cette loi a été complétée par d’autres articles et décret pour définir ce qu’est un logement décent.
Un logement est dit « décent » lorsqu’il :
- Assure la sécurité et la santé des occupants : « aucun risque manifeste » pour la sécurité ou la santé des habitants (structure, électricité, gaz, stabilité du bâtiment, ventilation…)
- Offrir une surface et un volume minimum : au moins 9 m² et 2,20 m de hauteur sous plafond
- Disposer des équipements minimaux d’usage : installation électrique et/ou de gaz conforme aux normes de sécurité, chauffage, production d’eau chaude, dispositif pour cuisiner, salle de bain + WC, éclairage suffisant, ventilation ou ouverture pour renouveler l’air
- Est exempt de nuisibles et parasites
- Présente une performance énergétique minimale : depuis les évolutions législatives récentes (notamment via l’Loi Climat et Résilience), le logement doit répondre à des exigences en matière de performance énergétique (DPE acceptable). Il est interdit de louer des passoires énergétiques.
Pour les bailleurs sociaux, cela implique :
- Obligation d’entretien et de réparations – les bailleurs doivent entretenir le logement et les parties communes, et garantir aux locataires des équipements en bon état (réparation et maintenance des systèmes de production) :
- Réseau de chauffage
- Réseaux d’eau chaude sanitaire, d’électricité, de ventilation
- Ascenseurs
- Toitures, façades
- Lutte contre les nuisibles dans l’immeuble
- Obligation d’information et de transparence – les bailleurs doivent :
- Fournir un diagnostic technique complet (DPE, plomb, amiante…) – à noter, à partir du 1er janvier 2026, pour toute nouvelle vente ou mise en location, le DPE devra utiliser le nouveau coefficient. Le DPE 2026 porte sur le coefficient de conversion de l’électricité (du « kWh électrique final » en « kWh énergie primaire »), il passe de 2,3 à 1,9. Cela modifie le classement énergétique de nombreux bâtiments (par exemple, un logement chauffé à l’électricité verra sa consommation d’énergie primaire calculée moins lourdement, ce qui peut améliorer son classement DPE, sortir d’une classe F ou G sans travaux). Les bailleurs sociaux vont devoir réactualiser la cartographie de leur patrimoniale et recalibrer leur stratégie de rénovation.
- Indiquer les charges, leur composition et leur régularisation
- Communiquer les projets de travaux affectant les locataires
Loi APER : l’application de cette loi dépend fortement du type de patrimoine
La loi impose l’installation d’ombrières photovoltaïques sur les parkings afin d’accélérer la mise en place de solutions d’énergies renouvelables en France.
- La loi APER peut s’appliquer à un bailleur social – mais uniquement s’il détient des parkings ou bâtiments non-résidentiels assujettis.
- Il possède ou gère un bâtiment ou un ensemble immobilier incluant un parking extérieur de plus de 10 000 m² ; dan ce cas, l’échéance est fixée au 1er juillet 2026 pour l’installation d’ombrières photovoltaïques
- Ou s’il exploite des espaces non-résidentiels (commerces, locaux tertiaires, parkings associés, etc.) sur lesquels la loi s’applique.
- Si le parc d’un bailleur social est uniquement constitué de logements individuels ou collectifs, sans parkings extérieurs importants ou surfaces tertiaires : dans ce cas, la loi ne s’applique pas.
Loi LOM : la mobilité impacte désormais l’immobilier social
La Loi d’Orientation des Mobilités(LOM) impose l’installation de solutions de mobilité durable sur les bâtiments, telles que des bornes de recharge électrique, des stationnements vélos.
Un bailleur social sera soumis aux obligations de la LOM seulement si :
- Il gère un bâtiment comportant un parking de taille significative (plus de 20 places)
- Il détient/équipe des bâtiments à usage mixte ou non-résidentiel (commerces, bureaux, tertiaire) rattachés à son patrimoine social ou,
- Lorsqu’il entreprend des projets de rénovation/construction – la LOM peut imposer des pré-équipements ou des obligations de recharge selon le cas.
En 2026, ces obligations renforcent l’attractivité des bâtiments et soutiennent les objectifs de décarbonation du parc social.
Conclusion
En 2026, les bailleurs ont l’opportunité de transformer les réglementations en véritables leviers de performance. Citron® accompagne les bailleurs sociaux dans la mise en conformité et valorisation de ces réglementations pour planifier au mieux leurs investissements, piloter automatiquement leurs bâtiments, réduire leurs consommations énergétiques et assurer le confort de leurs occupants. La solution Citron® permet de répondre à l’ensemble des exigences nécessaires à la conformité au Décret Tertiaire et décret BACS en collectant les données de consommation énergétique du parc immobilier, en facilitant les déclarations annuelles OPERAT, en réalisant des économies d’énergie (baisse des charges pour les locataires) et en pilotant automatiquement les équipements des bâtiments. Nos équipes réalisent également des audits énergétiques réglementaires afin d’identifier tous les gisements d’économie d’énergie possibles, et réduire les consommations grâce à des plans d’action structurés et concrets. Enfin pour un reporting et pilotage centralisé, la plateforme Citron® agrège toutes les données des bâtiments suivis pour assurer une gestion énergétique claire, rapide et efficace.
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