Comme cela l’a été précisé, Éco Énergie Tertiaire s’appuie sur une approche à l’entité fonctionnelle liée directement à l’exploitation de l’établissement concerné (Voir A1).
Dès lors les différentes qualités d’assujettis sont les suivantes (leurs responsabilités respectives sont déclinées en QA2) :
• Les exploitants des entités fonctionnelles
L’exploitant d’un établissement concerné par Éco Énergie Tertiaire peut être soit un propriétaire occupant, soit un locataire (preneur à bail). Il est garant de la bonne exploitation des locaux qu’il occupe.
Dans le cas d’une délégation de service public (DSP), le délégataire (opérateur économique) a qui a été confié la gestion de l’équipement est concerné par le dispositif Éco Énergie Tertiaire au même titre qu’un preneur à bail.
Le cas de la sous-location ou pseudo sous-location
Sous cette terminologie de « sous-location » parfois mal utilisée il existe plusieurs configurations.
Configuration 1 « Les baux dérogatoires »
Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée de location de locaux utilisés pour l’exploitation d’un fonds de commerce ou artisanal. De ce fait, le bailleur et le locataire ne sont pas tenus de s’engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit de renouvellement. Ce bail n’est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux.
Au niveau des commerces, centres ou galeries commerciales, il peut s’agir de boutiques « éphémères ». Au niveau des consommations énergétiques, il est rare que les facturations de celles-ci soient adressées directement par les fournisseurs d’énergie au preneur à bail. Dans ce contexte de contrat de bail de très courte durée, les leviers d’actions de réduction des consommations d’énergie se limitent pour le preneur à bail sur le comportement des usagers. Dès lors, il semblerait cohérent que la déclaration des consommations d’énergie soit effectuées par le propriétaire bailleur notamment lorsque c’est ce dernier qui est le destinataire de l’ensemble des facturations des consommations énergétiques. Dans le cas des boutiques éphémères c’est en principe le bailleur qui est responsable et qui déclare ce type d’entité fonctionnelle.
Configuration 2 « Offre de service »
Une entreprise X qui « sous-loue » des espaces de bureaux à des clients (location de bureaux, espaces de coworking, location de salles de réunion…) propose en réalité une offre de service qu’elle se fait rémunérer.
Cette entreprise X qui réceptionne l’ensemble des factures et les éventuels appels de charges, dans le cas d’un bâtiment en multi-occupations, constitue l’entité fonctionnelle assujettie.
Configuration 3 « La vraie sous location »
Un propriétaire- bailleur X loue un local à une société Y qui sous-loue en totalité ou en partie la surface dont elle est locataire, à un tiers Z qui exploite la surface louée en longue durée. Dans cette configuration le sous-locataire Z déclare les consommations énergétiques de son entité fonctionnelle.
Configuration 4 « Les stands ou kiosques intégrés dans une entité fonctionnelle assujettie » (activité de commerce)
Lorsqu’un exploitant X loue une partie de son entité fonctionnelle à une société Y (stand ou kiosque) qui ne bénéficie pas de sous-comptages au niveau de cette surface, intègre les consommations du stand ou kiosque dans celle de son entité fonctionnelle. Le contrat de location est dans ce cas souvent lié au chiffre d’affaire du stand.
Si le stand ou le kiosque bénéficie de sous-comptage, il serait alors possible de déclarer ce stand comme une entité fonctionnelle à part entière. Il convient de faire preuve de bon sens et de pragmatisme au niveau de ces stands qui peuvent faire l’objet de renouvellement fréquent d’enseigne.
Configuration 5 « Les franchisés » ne sont pas de la sous-location
Les franchisés sont des indépendants, ce ne sont pas des sous-locataires. Chacune des entreprises franchisées constitue une entité fonctionnelle assujettie. Peu importe la nature de contrat entre les franchisés et la franchise.
Lorsque les locaux ne sont pas exploités, seuls les autres assujettis déclinés ci-après peuvent être concernés.
• Les propriétaires bailleurs
Il s’agit des propriétaires des locaux exploités par une tierce personne. Les propriétaires peuvent revêtir plusieurs formes juridiques : en nom propre, en indivision (cas d’une succession), ou encore en sociétés (SARL, SAS, SA, SCI, SCP…). Il est garant de la qualité des locaux et des équipements techniques qu’il met à disposition de ses locataires.
Le cas du crédit-bail est traité en QA3.
• Les syndicats de copropriétés
Il s’agit de la collectivité regroupant les copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat de copropriété est chargé de la gestion et de la conservation des parties communes d’une copropriété dans un immeuble.
Le syndicat des copropriétaires est une personne morale de droit privé. Il peut agir en justice et souscrire des contrats. Ses décisions sont prises en assemblée générale réunie sur une convocation du syndic de copropriété.
Nota bene :
Le syndic de copropriété est la personne morale ou physique chargée de la représentation du syndicat des copropriétaires et de l’administration des parties communes d’une copropriété. Il n’a pas la qualité d’assujetti en tant que tel.
Le conseil Syndical est constitué d’une petite équipe de copropriétaires désignée par l’assemblée générale. Il a pour mission d’assister le syndic de copropriété et de contrôler sa gestion. Parfois c’est cet organe qui assure les missions du syndic de copropriété lorsque ces missions n’ont pas été confiées à une personne ou une société tierce de syndic de copropriété. Il n’a également pas la qualité d’assujetti en tant que tel.
• Les associations de copropriétés
Il s’agit d’entité juridique qui a vocation à gérer des ensembles immobiliers plus grands intégrant des immeubles soumis au régime de copropriétés (cas des AFUL) ou des équipements partagés par plusieurs copropriétés (cas des ASL – exemples : chaufferie commune, espace de stationnement en sous-sol, etc..).
