Pour répondre à ces questions, il convient d’aborder la notion de multi-occupation, l’identification des parties prenantes et enfin les différentes modalités de transmission des données de consommations d’énergie.
Sur la notion de multi-occupation
Le terme « multi-occupation » est effectivement assez générique car il peut recouvrir les situations suivantes :
• Mono-propriété avec présence de locataire (preneur à bail) ou d’occupant (sans contrat de bail);
• Copropriétés avec propriétaires occupants ;
• Copropriétés avec propriétaires occupants et/ou locataires (preneurs à bail).
Dans chacune de ces situations, il y a régulièrement des équipements qui sont partagés et qui desservent chacun des locaux tertiaires assujettis : chauffage, production d’eau chaude sanitaire, parfois refroidissement… Il y a également les consommations énergétiques sur les parties communes.
Sur l’identification des différentes parties prenantes
Les parties prenantes dans chacune des configurations évoquées ci-dessus sont :
• Mono-propriété avec présence de locataires (preneur à bail) ou d’occupant (sans contrat de bail) : Le propriétaire d’une part qui a en règle générale la charge du bâtiment et de l’exploitation des équipements et systèmes partagés sur l’ensemble du bâtiment, et d’autre part le(s) preneur(s) à bail ou le(s) occupant(s) de locaux tertiaire qui assurent la gestion et l’exploitation des équipements propres au local qu’ils occupent.
Plus généralement et notamment dans le cas d’un immeuble pris à bail par un seul locataire et répondant aux conditions de surface de l’article R. 174-22 du code de la construction et de l’habitation, la répartition des obligations est fixée par le bail.
• Copropriétés avec propriétaires occupants (Voir A3, QA1, QA2, QA6 et QA9)
Le Syndicat de copropriété d’une part qui a en règle générale la charge du bâtiment et de l’exploitation des équipements et systèmes partagés sur l’ensemble du bâtiment, et d’autre part les propriétaires de locaux tertiaires qui assurent la gestion et l’exploitation des équipements propres au local tertiaire qu’ils occupent respectivement.
Parfois, dans le cas de multiples copropriétés, certains équipements sont partagés entre les différentes copropriétés (parc de stationnement, chaufferie, etc…) et des associations de copropriétés (ASL, AFUL) peuvent également être concernées.
• Copropriétés avec propriétaires occupants et/ou locataires (preneurs à bail)
Le Syndicat de copropriété d’une part qui a en règle générale la charge du bâtiment et de l’exploitation des équipements et systèmes partagés sur l’ensemble du bâtiment, et d’autre part les propriétaires occupants et les preneurs à bail de locaux tertiaires qui assurent la gestion et l’exploitation des équipements propres au local tertiaire qu’ils occupent respectivement.
Parfois, dans le cas de multiples copropriétés, certains équipements sont partagés entre les différentes copropriétés (parc de stationnement, chaufferie, etc…) et des associations de copropriétés (ASL, AFUL) peuvent également être concernées.
Sur les différentes modalités de transmissions des données de consommations d’énergie
Dans un cadre général, il convient de considérer 3 types de consommations d’énergie au sein des bâtiments en multi-occupation :
1. Les consommations d’énergie liées aux équipements dont l’exploitant du local tertiaire a la gestion et pleinement la maîtrise – Consommations individuelles du local tertiaire ;
2. Les consommations d’énergie liées aux équipements dont l’exploitation est gérée par le propriétaire ou le Syndicat de copropriété et dont le local tertiaire bénéficie directement au sein du lot (exemples, selon les cas : chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, traitement de l’air) – Consommations réparties dont le local tertiaire est bénéficiaire ;
3. Les consommations d’énergie liées aux parties communes et équipements immobiliers commun (ascenseurs, éclairage des communs) dont l’exploitation est gérée par le propriétaire ou le Syndicat de copropriété – Consommations des espaces communs ;
4. Les potentielles consommations d’énergie liées à des espaces annexes (à titre d’exemple : grande salle de réunion, auditorium qui peuvent éventuellement être loués à des « personnes extérieures ») dont l’exploitation est gérée par le propriétaire ou le Syndicat de copropriété – Consommations des espaces annexes,
Dans la majorité des cas le propriétaire ou la copropriété via le Syndicat de copropriété (le cas échéant, via son mandataire en la personne du Syndic) transmet pour chaque « lot » tertiaire (propriétaire ou locataire), selon les configurations visées précédemment, un appel de cotisations (charges) relatif aux consommations énergétiques des équipements et à leur exploitation-maintenance (Consommations réparties dont le local est bénéficiaire, ainsi que les consommations des espaces communs) qui est réparti au tantième de surface du lot concerné.
Ainsi, dans un bâtiment en multi-occupation, si les consommations d’énergies des espaces communs sont réparties pour chaque lot aux tantièmes, pour les consommations d’énergies propres à chacun des lots deux cas peuvent se présenter :
- une répartition au tantième de surface ;
- une répartition en fonction des relevés des compteurs s’ils existent.
L’article R. 174-28 du CCH précise « Les propriétaires et les preneurs à bail se communiquent mutuellement les consommations annuelles énergétiques réelles de l’ensemble des équipements et des systèmes dont ils assurent respectivement l’exploitation. »
Dans ce contexte, afin d’apprécier l’efficacité énergétique des locaux tertiaires et de pouvoir les comparer entre eux, au sein d’une même catégorie d’activité, deux cas de figures ont été retenus pour la remontée des données des consommations énergétiques sur la plateforme OPERAT :
Cas 1 (cas général) : Chaque utilisateur (propriétaire, locataire, occupant) de local tertiaire renseigne les consommations propres à son local, les consommations réparties dont il bénéficie au sein de son lot ainsi que les consommations des espaces communs qui sont réparties au tantième (Cf. a + b + c)
Le propriétaire (unique) ou le Syndicat de copropriété renseigne, le cas échéant, la plateforme OPERAT pour les consommations d’énergie des espaces annexes dont il assure l’exploitation (Cf. d).
Cas 2 (cas particulier) : Chaque utilisateur (propriétaire, locataire, occupant) de local tertiaire renseigne les consommations propres à son local, et les consommations réparties dont il bénéficie au sein de son lot (Cf. a + b)
Le propriétaire (unique) ou le Syndicat de copropriété renseigne la plateforme OPERAT pour les consommations d’énergie des espaces communs et des espaces annexes dont il assure l’exploitation (Cf. c + d).
Les consommations d’énergies doivent provenir de compteurs (point de livraison) ou de sous comptages. Leur répartition au niveau d’un local tertiaire n’est envisageable que dans le cadre d’une répartition au tantième des surfaces considérées.
Les différents cas sont récapitulés dans le tableau de synthèse ci-après
| Remontée des consommations a, b, c et d | Exploitant du local tertiaire | Propriétaire (unique) ou Syndicat de copropriété | Commentaires |
|---|---|---|---|
| Cas 1 – Général Ex : Multi-occupation dans un bâtiment totalement tertiaire bureaux Multi –occupation dans un bâtiment à usage principal d’habitation | a + b + c Consommations individuelles du local tertiaire + Consommation réparties + Consommations des espaces communs | Eventuellement d Consommation des espaces annexes (exemple un amphithéâtre dans un bâtiment de bureaux) | Reflète les consommations dont bénéficie directement chacun des lots. Seuls les espaces annexes (espaces pouvant être loués à des « personnes extérieures ») restent sous la responsabilité du propriétaire |
| Cas 2 Ex : Multi –occupation dans un Centre commercial (Mail sous la responsabilité du propriétaire) | a +b Consommations individuelles du local tertiaire + Consommations réparties | c + d Consommations des espaces communs qui constituent une entité fonctionnelle à part entière + Consommation des espaces annexes qui constitue des espaces fonctionnels à part entière (et qui peuvent éventuellement correspondre à une entité fonctionnelle) | Reflète les consommations dont bénéficie directement chacun des lots. Maintien une responsabilité directe du propriétaire ou de la copropriété sur les consommations des communs et des éventuels espaces annexes |
Le renseignement des consommations pour chaque type d’énergie comprendra une zone de saisie correspondant aux consommations gérées par l’exploitant du local et une zone de saisie pour les consommations gérées au niveau du bâtiment par le propriétaire (propriétaire unique ou copropriété et son syndic). Cette disposition permet de suivre les évolutions des consommations d’énergie des équipements dont chaque partie assurent respectivement l’exploitation (Cf. article R. 174-28 du CCH).
Concrètement et à titre d’exemples :
• Dans un bâtiment de bureaux en multi-occupation
L’exploitant d’un « lot » renseigne les consommations d’énergie des équipements dont il assure l’exploitation (en règle générale a) et, le cas échéant, les consommations d’énergie des équipements dont le propriétaire ou la copropriété assurent l’exploitation et qui lui sont affectées au tantième (en règle générale les consommations réparties et celles des communs – b + c). Il sera possible que l’exploitant d’un lot ouvre un compte secondaire sur OPERAT au propriétaire ou à la copropriété afin que ce dernier puisse renseigner les consommations qu’il affecte à l’exploitant du « lot ».
Le propriétaire ou la copropriété ne renseigne que les consommations des espaces annexes dont il (elle) assure l’exploitation (exemple : un amphithéâtre ou un auditorium pouvant être loué à des « extérieurs » – d).
• Dans un centre commercial
L’exploitant d’un « lot » renseigne les consommations d’énergie des équipements dont il assure l’exploitation (en règle générale a) et les consommations d’énergie des équipements dont le propriétaire ou la copropriété assurent l’exploitation et qui lui sont affectées au tantième (en règle générale les consommations réparties et celles des communs – b + c). Il sera possible que l’exploitant d’un lot ouvre un compte secondaire sur OPERAT au propriétaire ou la copropriété afin que ce dernier puisse renseigner les consommations qu’il affecte à l’exploitant du « lot ».
Le propriétaire ou la copropriété, exploitant le centre commercial, ne renseigne que les consommations des espaces privés et technique dont il (elle) assure l’exploitation, à savoir : ses bureaux, le local de supervision de la sécurité incendie et de la sûreté (même si les consommations afférentes sont reportées au tantième aux « lots commerciaux ».
Selon les modalités d’exploitation des centres commerciaux, les consommations énergétiques liés au mail et les espaces sanitaires pour les usagers peuvent être affectées en tantième aux lots commerciaux (consommations des espaces communs – c).
