La « valeur verte » d’un bien immobilier correspond à l’augmentation de la valeur engendrée par la meilleure performance énergétique et environnementale d’un bien immobilier par rapport à un autre bien immobilier.
Les grandes sociétés immobilières tertiaires sont attachées à cette valorisation de leurs actifs immobiliers et souhaitent que cet aspect soit pris en considération par Éco Énergie Tertiaire. Cet aspect de la « valeur verte » est particulièrement prégnant dans le cas de la multi-occupation.
Éco Énergie Tertiaire s’appuie sur une approche à l’entité fonctionnelle (établissement – Voir A1) afin de responsabiliser individuellement chacun des exploitants des locaux tertiaires assujettis. Certains acteurs privilégiaient une approche à l’échelle du bâtiment tertiaire « pilotée » par le propriétaire qui aurait « challengé » chacune des entités fonctionnelles tertiaires hébergées dans le bâtiment. Cette approche trouve ses limites lorsque les bâtiments ne sont pas à usage totalement tertiaire (notamment mixité logement-tertiaire).
Performance énergétique n’est pas synonyme d’efficacité énergétique
La « valeur verte » d’un bien immobilier s’apprécie non seulement au niveau de la performance énergétique (qualité intrinsèque du bâtiment), mais aussi au niveau de l’efficacité énergétique (ou efficience énergétique) qui désigne l’état de fonctionnement d’un système pour lequel la consommation d’énergie est minimisée pour un service rendu identique. Dans ce cadre, les modalités d’exploitation des locaux tertiaires ont une influence sur les résultats obtenus.
Une agrégation des résultats à l’échelle du bâtiment
Chaque entité fonctionnelle disposera sur la plateforme OPERAT d’un Identifiant Unique Bâtimentaire (IUB) qui s’appuie sur des références cadastrales et la dénomination du bâtiment concerné (Cf. Table 2 – Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020). Cette donnée bâtimentaire permettra ainsi d’agréger les résultats obtenus par toutes les entités fonctionnelles tertiaires assujetties présente dans le bâtiment (même racine de l’IUB). C’est cette agrégation des résultats qui permettra d’affecter une notation « Éco Énergie Tertiaire » indicative à l’échelle du bâtiment.
Dans ce contexte, il convient que les propriétaires ou les copropriétés transmettent à leur propriétaires occupants et preneurs à bail les informations concernant l’IUB, en particulier la désignation de l’immeuble mais aussi parfois l’identification de la parcelle à déclarer lorsque le bâtiment concerné est situé sur plusieurs parcelles (Absence de démarche de réunion de parcelles attenantes – Démarche gratuite auprès des services du cadastre).
Distinction entre agrégation des résultats à l’échelle d’un bâtiment et mutualisation des résultats à l’échelle de tout ou partie d’un patrimoine
Il convient d’être vigilant sur la mutualisation des résultats à l’échelle d’un patrimoine conformément aux dispositions prévues à l’article R.174-31 du code de la construction et de l’habitation (Voir O5), notamment dans le cas des centres commerciaux.
La mutualisation des résultats induit une solidarité entre toutes les structures adhérentes au groupe de structures sur lequel la mutualisation des résultats s’établira.
Au niveau des centres commerciaux, certaines immobilières commerciales pourraient avoir la volonté de mutualiser les résultats de plusieurs centres commerciaux et d’intégrer dans ce périmètre patrimonial toutes les entités fonctionnelles (preneurs à bail) qui se trouvent dans ces centres commerciaux. A l’inverse, des enseignes commerciales pourraient plutôt avoir la volonté de mutualiser leur résultat à l’échelle de leur enseigne. Dans le premier cas, cela nécessite une solidarité entre plusieurs enseignes et un investissement important de la structure représentant le groupe de structures en terme de challenge. Dans le second cas c’est l’enseigne qui challenge chacun des établissements de son groupe. Il convient donc que ce sujet soit traité en amont de la constitution des groupes de structures : une entité fonctionnelle ne peut pas faire partie de plusieurs groupes de structures.
