Comme cela est précisé au second alinéa de l’article 7 de l’arrêté du 10 avril 2020, « A ce titre, le dossier technique est élaboré à un niveau fonctionnel pertinent qui permet d’intégrer l’impact des actions de réduction de la consommation d’énergie mises en œuvre ou qui seront mises en œuvre par le ou les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. ».
Afin d’être plus explicite, cet alinéa sera modifié de la façon suivante dans l’arrêté « Valeurs absolues II » : « A ce titre le dossier technique est élaboré à l’échelle de chaque bâtiment concerné qui permet de prendre en compte, pour chaque entité fonctionnelle, l’impact des actions de réduction de la consommation d’énergie mises en œuvre ou qui seront mises en œuvre par le ou les propriétaires et, le cas échéant, les preneurs à bail. »
Comme cela le sera également précisé au II de l’article 7, l’étude énergétique portant sur les actions d’amélioration de la performance énergétique et environnementale du bâtiment (1° du contenu du dossier technique) permet d’évaluer au niveau de chaque entité fonctionnelle, l’impact des actions de réduction de la consommation d’énergie.
Dans le cas de la multi-occupation, l’étude énergétique mentionnée au 1° du I de l’article 7 est réalisée au niveau du bâtiment concerné, voire de l’ensemble de bâtiments concernés sur une même unité foncière ou un même site. Les résultats de cette étude énergétique sont déclinés au niveau de chaque entité fonctionnelle. Ainsi, cette étude énergétique devra s‘appuyer sur une méthode de calculs thermiques permettantd’évaluer précisément, pour chaque entité fonctionnelle, l’impact des actions d’amélioration de la performance énergétique.
A ce titre, il convient notamment d’analyser en premier lieu si les caractéristiques intrinsèques du bâtiment sont suffisantes pour atteindre les objectifs (diagnostic du niveau de performance énergétique) afin d’apprécier qui est responsable de chacun des éléments du contenu du dossier technique (Cf. article 7 – 1° à 4° du contenu du dossier technique).
Si le niveau de performance énergétique du bâtiment n’est pas suffisant, un certain nombre d’actions pourront être menées à l’échelle du bâtiment, ce qui pourrait nécessiter la réalisation d’une étude énergétique (Cf. article 7 de l’arrêté – 1° du contenu du dossier technique) qui devra être portée par le (les) propriétaire(s) du bâtiment (propriétaire unique ou Syndicat de copropriété). Selon les dispositions contractuelles prévues dans les contrats de bail, une participation financière des preneurs à bail pourrait potentiellement être sollicitée.
L’étude énergétique portant sur les actions visant à réduire les consommations des équipements liés aux usages spécifiques (Cf. 2° du contenu du dossier technique) et l’identification des actions portant sur l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie et sur le comportement des usagers (Cf. 3° du contenu du dossier technique), relèvent quant à eux de la responsabilité de chaque entité fonctionnelle assujettie en cas de « multi occupation » (propriétaire occupant et preneurs à bail). Il convient cependant de souligner que l’adaptation des locaux à un usage économe peut également concerner le propriétaire.
Le programme d’actions (Cf. 4° du contenu du dossier technique) est alors établi conjointement * par le propriétaire (propriétaire unique ou Syndicat de copropriété) et les exploitants des locaux tertiaires (propriétaires occupants et preneurs à bail) pour pouvoir être décliné au niveau de chaque entité fonctionnelle.
Toutefois, afin de conserver l’engagement du propriétaire dans la démarche, les éléments relatifs à la performance thermique du bâtiment doivent être portés par le propriétaire notamment au regard de ses responsabilités au niveau de l’exploitation des équipements dont il assure l’exploitation (assurer la garantie de résultat).
Le dossier technique est établi au niveau de l’entité fonctionnelle qui déclare une modulation des objectifs mentionnés au I et au III de l’article R.174-26 du code de la construction et de l’habitation. Selon les cas, et notamment dans le cas de la multi-occupation, la constitution du dossier technique peut être partagée entre le(s) propriétaire(s) du bâtiment et le(s) exploitant(s) de(des) entités(s) fonctionnelles déclarant une modulation des objectifs.
Ces éléments de réponse peuvent être récapitulés dans le tableau suivant :
| Eléments du dossier technique | Responsabilité de leur mise en œuvre | Commentaires |
| 1° Etude énergétique portant sur la performance énergétique et environnementale du bâtiment | Propriétaire (Propriétaire unique ou Syndicat de copropriété) ou le preneur à bail, selon les dispositions prévues dans les contrats de bail (Cf. Nota bene) | La responsabilité et l’engagement de résultat incombe, en règle générale, au propriétaire. |
| 2° Etude énergétique portant sur les usages spécifiques | Exploitant du local tertiaire assujetti (Propriétaire occupant ou preneur à bail) | i certains équipements liés à la performance énergétique du bâtiment sont individuels (Chauffage, refroidissement, ECS…) il doivent être abordés dans cadre de l’étude visée au 1° – C’est un choix qui résulte de la conception du bâtiment |
| 3° Identification des actions portant sur l’adaptation des locaux à un usage économe en énergie | Exploitant des locaux tertiaires assujettis (Propriétaire occupant ou preneur à bail) et propriétaire le cas échéant | L’aménagement des locaux est en règle générale de la responsabilité de l’exploitant mais parfois certaines modifications intérieures sont soumises à l’autorisation du propriétaire et à autorisation (Cf. réglementation incendie) . |
| 4° Programme d’actions portant sur l’ensemble des leviers d’actions | Propriétaire & Exploitants des locaux tertiaires assujettis de façon conjointe | Obligation conjointe Voir AF1 pour la mise en œuvre du plan d’actions |
*Conjointement : Le terme « conjointement » a été choisi pour des raisons juridiques. En effet le programme d’actions est établi dans un cadre réglementaire (voir ci-après), et celui-ci est décliné au niveau de chaque entité fonctionnelle en définissant la responsabilité du propriétaire ou du preneur à bail sur chacune des actions prévues.
