De manière générale les locaux tertiaires non exploités doivent être pris en considération dans l’appréciation du seuil d’assujettissement, notamment au regard des dispositions fiscales qui les concernent et par ailleurs au regard de la crise du logement en France.
Cependant cette question concerne les deux grands cas de figure suivants :
• Les locaux tertiaires non exploités parce qu’ils font l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation de longues durées ;
• Les locaux tertiaires non exploités sur une longue période (hors contexte de travaux de rénovation) : locaux vacants ou locaux désaffectés.
Le cas des locaux tertiaires faisant l’objet de restructuration ou de travaux de rénovation
Ce cas est explicitement pris en considération dans les dispositions réglementaires qui précise :
« En cas, d’inoccupation partielle des bâtiments, partie de bâtiments ou ensemble de bâtiments assujettis il est permis de reconstituer la consommation énergétique de référence par l’application des ratios de consommation d’énergie finale, exprimés en kWh/m2, des parties exploitées aux parties non exploitées.
Les éléments explicatifs de reconstitution d’une consommation énergétique de référence sont renseignés ou importés sur la plateforme numérique de recueil et de suivi. »
Le cas des locaux tertiaires vacants
Les locaux tertiaires vacants à l’entrée opérationnelle du dispositif sont à considérer d’un point de vue juridique comme non assujettie. Dès lors, lorsque ces locaux seront de nouveau exploités, leur exploitant aura donc une qualité de primo-assujetti. Dans ce contexte, l’exploitant du local tertiaire (primo-assujetti) s’appuiera sur sa première année pleine d’exploitation (Cf. 2ème alinéa du I de l’article 3).
Il convient de rappeler, au sujet de la cessation d’activité qui conduit à la vacance de locaux, les dispositions relatives aux déclarations de consommations énergétiques apportées dans le décret n°2021-1271 du 29 septembre 2021 modifiant les articles R.174-21 et R.174-28 du CCH :
« En cas de cessation d’activité, l’assujetti déclare sur la plateforme numérique les données de consommations d’énergie de l’année en cours jusqu’à la date de la cessation de son activité ainsi que la date effective de la cessation d’activité. Si les données de consommation transmises couvrent une période de douze mois consécutifs, la plateforme numérique établit l’attestation numérique annuelle mentionnée à l’article R. 174-32. Dans le cas contraire, les données de consommation partielles sont jointes, à titre d’information, à la dernière attestation numérique annuelle établie. », c’est à dire des déclarations au prorata temporis. »
Dans la mesure où des locaux tertiaires font l’objet d’une vacance longue, il peut être pertinent que les propriétaires de ces locaux tertiaires vacants remontent chaque année les consommations énergétiques de ces locaux. En toute rigueur, les consommations énergétiques de ces locaux vacants seront extrêmement faibles (hors gel). Mais la remontée des consommations énergétiques de ces locaux tertiaires non exploités pourrait, le cas échéant, permettre de révéler des anomalies ou des dysfonctionnements tels que des consommations de chauffage superflues ou des consommations d’électricité (éclairage) ou de refroidissement totalement inutiles.
Le cas des locaux désaffectés
Dans le cas où ces locaux désaffectés ne concernent des parties de bâtiments à usage mixte ou des parties de bâtiments à usage totalement tertiaire qui sont en exploitation pour le reste des surfaces, il convient de suivre les indications susvisées (Cf. locaux tertiaires vacants).
Dans la mesure où il s’agit de bâtiment totalement désaffecté, à savoir qu’il n’existe plus d’abonnement pour l’ensemble des compteurs (électricité, gaz, réseau de chaleur ou de froid, eau) depuis 2010, il pourra être considéré que ce bâtiment est hors périmètre. Dès lors, par la suite soit le bâtiment fait l’objet d’une déconstruction, soit il fait l’objet d’une réaffectation. Dans ce dernier cas, si le bâtiment revient dans le périmètre d’assujettissement du décret tertiaire, la consommation énergétique de référence correspondra à la première année pleine d’exploitation (Cf. second alinéa du I de l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020).
Pour les bâtiments tertiaires désaffectés depuis de nombreuses années mais qui faisaient l’objet d’une exploitation au moins sur une année au début de la décennie 2010-2020, et dont il est prévu de les remettre en exploitation, il convient de suivre les dispositions relatives aux locaux tertiaires vacants.
