C’est pour cette raison qu’à ce jour il est possible de s’appuyer sur la modulation de l’objectif pour contrainte technique mais dont le cadre peut se révéler assez lourd. En effet le cadre général consiste à réaliser un dossier technique, et le processus de modulation des objectifs consiste à justifier la modulation de l’objectif en valeur absolue Cabs (valeur cible commune à chaque catégorie d’activité) puis de procéder à la modulation de l’objectif en valeur relative Crelat proportionnellement à la modulation effectuée sur le Cabs (Cf. 3° de l’article 10).
Cependant, il conviendrait de distinguer les deux situations suivantes :
- L’assujetti débute son activité et n’a pas d’autre possibilité que de s’appuyer sur sa première année pleine d’exploitation** (Cf. 2ème alinéa de l’article 3 de l’arrêté du 10 avril 2020) – Cas juridique avéré : début d’une exploitation concomitante à l’assujettissement.
- L’assujetti menait une activité tertiaire depuis plusieurs années mais il n’était pas concerné jusqu’alors par le seuil d’assujettissement – Contexte d’une exploitation antérieure à l’assujettissement.
** Pour le cas 1, il convient de rappeler qu’il s’agit de primo-assujetti. Ainsi, s’il existait une activité tertiaire assujettie précédemment à cette nouvelle exploitation, la consommation de référence prise en considération correspond à celle du primo-assujetti (Cf. 1° de l’article R. 174-24 du code de la construction et de l’habitation).
D’un point de vue juridique, il est difficile de faire un distinguo d’assujettissement entre les deux configurations d’assujettis et de fixer des règles différenciées.
En ce qui concerne le second cas, il est suggéré de :
• Rentrer dans le dispositif dès que possible en tant que volontaire et en déclarant sur la plateforme OPERAT (Voir A1 et Conseil – DC7 et précisément Q4), ce qui permet de bénéficier de la notation Éco Énergie Tertiaire ;
• Ou d’appliquer les principes du dispositif Éco Énergie Tertiaire, sans déclarer sur la plateforme OPERAT, ce qui permet de réduire les charges d’exploitation ;
Quelle démarche entreprendre ?
Il convient d’analyser la situation en suivant le logigramme ci-après :
Dans le dossier de modulation pour contraintes techniques, une argumentation pourra être apportée sur le délai de mise en œuvre des actions qui peut être particulièrement contraignant.
Néanmoins, un contrôle de cohérence sera effectué sur la plateforme OPERAT afin de vérifier que l’objectif en valeur relative Crelat n’est pas inférieur à l’application d’une régression linéaire en fonction du nombre d’années « disponibles », à savoir :
• Entrée dans le dispositif en 2021 Crelat > -36 %
• Entrée dans le dispositif en 2022 Crelat > -32 %
• Entrée dans le dispositif en 2023 Crelat > -28 %
• Entrée dans le dispositif en 2024 Crelat > -24%
• Entrée dans le dispositif en 2025 Crelat > -20 %
• Entrée dans le dispositif en 2026 Crelat > -16%
• Entrée dans le dispositif en 2027 Crelat > -12 %
• Entrée dans le dispositif en 2028 Crelat > -8 %
• Entrée dans le dispositif en 2029 Crelat > -4 %
A titre d’exemple, sur la base d’une hypothèse d’entrée dans l’assujettissement en 2025 :
• Cas 1 – Exploitant peu rigoureux : celui-ci pourra atteindre facilement l’objectif Crelat en menant des actions d’exploitation rigoureuse et en intégrant de la gestion active.
• Cas 2 – Exploitant rigoureux : Il va aménager de façon raisonnée et mettre en place des équipements de procces performant. Il pourra atteindre l’objectif en valeur absolue Cabs s’il est dans un bâtiment présentant une bonne performance énergétique.
Si l’exploitant de l’activité tertiaire se trouve dans un bâtiment de faible performance énergétique, cela pourra se révéler plus délicat.
• Cas 2a : Cabs > Crelat (-20%) : L’assujetti s’oriente vers le Cabs et il n’aura d’autre alternative que de travailler sur l’enveloppe et les systèmes techniques bâtimentaires (Cf. relation avec le propriétaire). Néanmoins, il pourra difficilement atteindre Cabs car il a une gestion rigoureuse et des équipements de process performants. La solution sera la modulation pour contrainte technique (délai) et peut-être disproportion économique.
• Cas 2b : Crelat (-20%) > Cabs : L’assujetti s’oriente vers le Crelat et, de la même manière que dans le cas 2a, il n’aura d’autre alternative que de travailler sur l’enveloppe et les systèmes techniques bâtimentaires…donc même démarche à ceci près qu’il devra établir un dossier de modulation pour s’orienter vers un Cabs modulé avec un propriétaire qui s’engage dans la démarche. Si le propriétaire ne s’engage pas dans la démarche l’assujetti ne pourra pas atteindre l’objectif mais il aura tout mis en place de son côté et seule la responsabilité du propriétaire pourra être engagée (Cf. procédure de sanction visée à l’article R. 185-2).
Pour résumer, dans les cas d’école présentés ci-dessus, le cadre du dispositif Éco Énergie Tertiaire peut se révéler plus contraignant pour les « bons élèves » s’ils intègrent un bâtiment peu performant, car ils devront se justifier même s’ils ont tous les éléments par devers eux. Il s’agit de cas d’école. Le dispositif Éco Énergie Tertiaire a modifié les rapports de force sur le marché immobilier en prenant en considération la valeur verte des locaux. Les exploitants devront veiller à privilégier les bâtiments performants ou alors ils devront intégrer qu’ils auront certainement à justifier l
