Cet article est le premier d’une succession de 5 présentant le plus simplement possible les bonnes pratiques pour mener à bien une démarche de performance énergétique sur un patrimoine immobilier, qu’il soit composé d’1 à 10 000 bâtiments. Prenons un peu de recul et reprenons les bases !
- Structurer son patrimoine
- La réglementation et les subventions, ciment français de la performance énergétique des bâtiments
- Quelle est la différence entre un bon et un mauvais audit énergétique ?
- Amélioration continue de la performance, faut-il vraiment travailler tous les jours ?
- Gaspillage détecté, quelles sont les bonnes pratiques pour passer à l’action et vérifier qu’on a été bon ?
Qu’est ce qu’un patrimoine immobilier ?
La définition habituelle est simple : un patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers qu’une personne ou une entreprise possède. Afin de l’adapter à notre contexte, permettons-nous de l’adapter un peu : un patrimoine immobilier est l’ensemble des biens immobiliers qu’une entreprise, une collectivité ou une institution utilise dans le cadre de son activité. Qu’elle soit propriétaire ou locataire, elle en est responsable d’un point de vue technique, juridique et environnemental.
Composé d’un à plusieurs sites, eux-même pouvant être composés d’un à plusieurs bâtiments ou parties de bâtiment, un patrimoine immobilier est toujours hétérogène :
- soit par la nature de l’utilisation intrinsèque des différents bâtiments qui le compose (bureaux, stockage, logistique, santé, éducation, distribution, etc.)
- soit par la nature des équipements qui composent chaque bâtiment ou partie de bâtiment (diversité des systèmes techniques : chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage, etc.)
- soit par la nature de son utilisation réelle (continue, saisonnière, suivant des horaires fixes ou variables, à une intensité constante ou irrégulière, etc.)
- soit par d’autres éléments variés comme les conditions météos ou les réglementations locales, la formation ou la culture des gestionnaires, l’âge et l’histoire du bâtiment, etc.
Qu’est ce que la performance énergétique ?
La performance énergétique d’un patrimoine immobilier correspond à son niveau de consommation au regard des autres bâtiments comparables. Elle est souvent mesurée à l’aide d’IPE (Indices de Performance Énergétique) comme la consommation surfacique [kWh/m2].
Il existe deux stratégies distinctes et complémentaires pour améliorer la performance énergétique d’un patrimoine immobilier : l’efficacité énergétique et la sobriété énergétique. L’efficacité énergétique correspond à adapter les consommations au réel besoin du bâtiment. La sobriété énergétique correspond à limiter son besoin pour réduire les consommations énergétiques d’un bâtiment.
Structurer son patrimoine, première étape indispensable à une démarche de performance !
Les professionnels l’ont compris depuis longtemps : il est impossible d’entamer une démarche de performance énergétique efficace sans une bonne maîtrise de son patrimoine immobilier et un suivi de ses consommations et des indicateurs de performance adaptés.
Jusqu’à maintenant, un patrimoine a toujours été suivi via des tableurs intégrant des données simples (adresse, surface, typologie d’usage, contact du gestionnaire, consommation annuelle, etc.). L’augmentation des contraintes réglementaires, des prix et de l’impact sur l’environnement liés aux consommations d’énergie a poussé les responsables de ces bâtiments à s’équiper d’outils de suivi plus complets, automatisés et précis. Graal des outils, la plateforme SaaS de gestion patrimoniale devient un standard. Acquisition et mise à jour automatisée et collaborative de données de plus en plus variées, cartographie, tableaux de bord et outils d’analyse, alertes, événements et workflow, les avantages sont nombreux.
La première qualité d’une plateforme de gestion patrimoniale est d’être adaptée au parc immobilier qu’elle monitore. Il est donc primordial que cet outil soit totalement personnalisable. Elle doit être le reflet fidèle de la réalité terrain. La représentation digitale d’une réalité physique :
- des niveaux de patrimoines – groupes de sites ayant une caractéristique technique, juridique ou commerciale commune, sites, bâtiments, parties de bâtiments, des équipements
- des fiches techniques composées de propriétés totalement paramétrables pour chaque niveau de patrimoine (surfaces des bâtiments, puissances nominales des systèmes, etc.)
- des tableaux de bord permettant de suivre et d’analyser les données brutes (consommation, températures, etc.) et prétraitées (isolées, sommées, moyennées, etc.) de chaque groupe, site, bâtiment, partie de bâtiment ou équipement
Le déploiement d’une plateforme de cette nature est plus ou moins important selon la taille et la complexité d’un patrimoine immobilier. Étape nécessaire voir obligatoire dans certains cas (dans le cadre du décret BACS notamment), il faut compter de 4 à 16 semaines pendant lesquels les responsables de patrimoine travaillent main dans la main avec les équipes du prestataire (éditeur, intégrateur, AMO ou Energy Manager) en atelier de travail pour centraliser les prérequis techniques, arbitrer le représentation macroscopique du patrimoine et les indicateurs à suivre.
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