Le crédit-bail est un mode de financement des investissements : cela revient pour les entreprises à de la location avec option d’achat (plus connu sous le terme « leasing »). Il s’agit d’une opération financière par laquelle un établissement de crédit, dénommé le « crédit-bailleur » donne en location à un « crédit-preneur » des biens d’équipement, tels que pour le sujet d’Éco Énergie Tertiaire, un fonds de commerce ou des biens immobiliers.
Ce type de contrat permet au crédit-preneur de devenir propriétaire le plus souvent à l’échéance du contrat ou à tout moment pendant le contrat. Ce contrat contient donc de la part du bailleur, une promesse unilatérale de vente dont la réalisation reste subordonnée au paiement du prix fixé à l’avance augmenté des intérêts dus et des frais.
Le crédit-bailleur est juridiquement le propriétaire jusqu’à l’acquisition effective par le crédit-preneur. Dans le cadre d’Éco Énergie Tertiaire, suite à des échanges avec les représentants des organismes de crédit-bail, il est considéré que le crédit-bailleur est le propriétaire juridique et que le crédit-preneur assume un rôle de « quasi-propriétaire ».
Au niveau du montage financier et d’un point de vue opérationnel, le crédit-bail dans les opérations de bâtiment neuf se rapproche d’un organisme de financement bancaire classique (à la différence que les remboursements du crédit s’établissent sous forme de loyers). Dans le cadre d’opération de travaux sur des bâtiments existants le crédit-bail est le maître d’ouvrage (juridique) et le crédit-preneur est un maître d’ouvrage délégué (opérationnel). Dans ce contexte, pour simplifier l’approche pour Éco Énergie Tertiaire, les crédits-preneurs sont considérés comme des propriétaires (notion de quasi-propriétaire). A ce titre, c’est le crédit-preneur qui est censé renseigner la plateforme OPERAT en ce qui concerne les données bâtimentaires (Tables 5 et 6 de l’Annexe VI de l’arrêté du 10 avril 2020) en tant que propriétaire. Le crédit-bailleur n’a aucune obligation en termes de renseignement de la plateforme OPERAT.
En termes de responsabilité juridique, le crédit-bailleur est censé s’assurer que son crédit-preneur respecte les obligations réglementaires et en l’occurrence celles relatives à Éco Énergie Tertiaire. A ce titre, pour accéder à ses informations, le crédit-bailleur devra se rapprocher de son crédit-preneur, voire de procéder à un avenant au contrat spécifiant que le crédit preneur doit transmettre annuellement au crédit-bailleur son attestation numérique annuelle.
En cas de non-respect des engagements du crédit-preneur, il y a nécessairement une recherche de cession de crédit-bail dans le cadre de la vente d’un actif immobilier ou une déclaration de lever d’option qui correspond à une vente, ce qui permet de limiter la responsabilité juridique du crédit-bailleur au regard des dispositions prévues par Éco Énergie Tertiaire.
